10 janvier 2023
Cour d’appel de Toulouse
RG n°
20/03671

1ere Chambre Section 1

10/01/2023

ARRÊT N°

N° RG 20/03671

N° Portalis DBVI-V-B7E-N35U

A.MR / RC

Décision déférée du 13 Novembre 2020

Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE 18/04159

Mme GIGAULT

[N] [A]

C/

[K] [G]

[O] [J]

[S] [M]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTE

Madame [N] [A]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Marie-cécile NIERENGARTEN-MAALEM, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [K] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Gaëlle BURGUY, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par Me Eric DEBEURME, avocat au barreau de LILLE

Madame [O] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Gaëlle BURGUY, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par Me Eric DEBEURME, avocat au barreau de LILLE

Monsieur [S] [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Me Judith COURQUET, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Septembre 2022, en audience publique, devant A.M ROBERT et S. LECLERCQ, magistrats chargés de rapporter l’affaire, les parties ne s’y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

Exposé du litige

OBJET DU LITIGE ET PROCÉDURE

Propriétaires d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 7]), M. [S] [M] et Mme [N] [A] ont accepté 4 octobre 2008 une offre d’achat pour 301 000 € présentée par Mme [O] [J] et M. [K] [G] portant sur leur maison datée du 3 octobre 2008.

Maître [T], notaire des vendeurs, a adressé un projet de compromis de vente à Maître [F], notaire des acquéreurs. Ce dernier a procédé à différentes remarques et demandes de correction avant la signature.

Le compromis de vente n’a pas été régularisé.

Le 29 octobre 2018, M. [S] [M] a fait adresser à Mme [N] [A] une demande amiable afin que la vente se poursuive compte tenu des obligations contractuelles pesant sur chacun.

Le 02 novembre 2018, les consorts [G] [J] ont fait adresser à Mme [N] [A] une mise en demeure de procéder à la signature de l’avant contrat dont le projet avait été établi par le notaire.

Par exploit d’huissier en date du 05 décembre 2018, les consorts [G] [J] ont fait assigner les époux [M] devant le tribunal de grande instance de Toulouse.

Par jugement contradictoire du 13 novembre 2020, cette juridiction a :

– déclaré recevables les prétentions de M. [K] [G] et Mme [O] [J] ;

– condamné Mme [N] à payer àM. [K] [G] et Mme [O] [J] la somme de 6 967,62 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur entier préjudice;

– débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– condamné Mme [N] [A] à payer à M. [K] [G] et Mme [O] [J] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [K] [G] et Mme [O] [J] à payer à M. [S] [M] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [N] [B] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

– autorisé Maître Courquet à recouvrer directement contre Mme [N] [B] [A] ceux des dépens dont il a eu à faire l’avance sans avoir reçu provision ;

– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que les demandes additionnelles (caducité de l’offre d’achat et demande de résolution) formulées par les consorts [G] [J] étaient recevables comme directement liées aux mêmes faits litigieux exposés dans l’acte introductif d’instance et concernant la même offre d’achat.

Le tribunal a estimé qu’il ne pouvait y avoir caducité de l’offre d’achat dans la mesure où Mme [A] avait rompu le contrat dès le 24 octobre 2018, peu important la poursuite de négociations ultérieures.

Il a considéré qu’en l’absence d’accord des parties sur une condition relative à la date de signature du compromis, Mme [A] avait commis une faute en rompant le contrat du fait de l’absence de signature du compromis avant le 20 octobre 2018, causant ainsi un préjudice tant moral que matériel aux consorts [G]-[J].

Il a estimé qu’en l’absence de faute prouvée de M. [M] qui ne pouvait procéder seul à la vente du bien, aucune demande ne pouvait prospérer à son encontre.

Par acte du 17 décembre 2020, Mme [N] [A] épouse [M] a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

Moyens

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION

Saisine de la cour

La disposition du jugement ayant déclaré recevables les prétentions de M. [K] [G] et Mme [O] [J] est visée dans la déclaration d’appel mais au regard du dispositif des dernières écritures signifiées par les parties qui seul lie la cour, cette disposition ne fait l’objet d’aucune contestation. Elle ne peut dès lors qu’être confirmée en application de l’article 562 alinéa 2 du code de procédure civile.

La validité du contrat

Il doit être constaté qu’en cause d’appel la caducité de l’offre acceptée n’est plus soulevée.

L’article 1113 du code civil prévoit que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

L’article 1114 du même code prévoit que « l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation ».

Il résulte des différents messages électroniques échangés entre les parties avant le 3 octobre 2018 qu’à cette date les vendeurs étaient parfaitement éclairés sur l’objet du contrat et le prix (301 000 € frais d’agence compris) de sorte que leur acceptation de l’offre d’achat émises par les consorts [J]-[G], pure et simple et expresse, manifeste leur volonté de s’engager à vendre le bien immobilier dont ils sont propriétaires, l’offre acceptée stipulant que «l’acceptation du vendeur rend la vente parfaite aux termes de l’article 1583 du code civil ».

En effet une première offre d’achat avait été émise par les consorts [J] courant août 2018 au prix de 305 000 € frais d’agence compris sous certaines conditions listées dans un message électronique du 31 août 2018 : transfert du permis de construire, communication de diverses pièces inhérentes au bien s’agissant d’une maison neuve construite sous sous le régime d’un contrat de construction de maison individuelle (procès-verbal de réception, levéedes réserves, assurance dommages-ouvrage et garantie décennale…).

C’est à l’issue d’une dernière visite du bien début octobre 2018 que les consorts [G]-[J] ont formulé une deuxième offre d’achat pour un prix moindre de 301 000 € compte tenu de la constatation faite sur place de l’absence de certains éléments d’équipement de la maison présents lors des premières visites.

Il résulte d’un message électronique adressé par l’agence immobilière aux offrants que M. [M] et Mme [A] sont venus, séparément, à l’agence pour signer l’offre d’achat en toute connaissance de cause, étant précisé que le projet de compromis de vente rédigé par leur propre notaire ne comportait plus qu’une condition suspensive relative au transfert du permis de construire.

Mme [A] ne démontre pas en quoi le consentement des parties aurait été vicié au regard des pourparlers antérieurs à la signature du contrat et des circonstances dans lesquelles l’offre de vente a été acceptée.

Il résulte de ces éléments que l’offre d’achat acceptée, qui mentionne l’objet du contrat et le prix de l’immeuble vendu, constitue un contrat de vente liant les parties.

La demande de dommages et intérêts des consorts [G]-[J]

Aux termes de l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, ces sanctions qui ne sont pas incompatibles pouvant être cumulées et des dommages et intérêts pouvant toujours s’y ajouter.

En vertu des dispositions des articles 1226 et 1228 du code civil, une partie peut résoudre unilatéralement le contrat, à ses risques et périls, le juge pouvant, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution du contrat, et allouer des dommages et intérêts.

Par message électronique adressé le 22 octobre 2018 à Mme [J], Mme [A] a indiqué : «Pour votre information, un mail a été adressé le 16 octobre par mes soins à l’agence ainsi qu’à mon notaire précisant que si rien n’était signé au 20 octobre, la vente ne serait pas maintenue. Je pense avoir fait le nécessaire pour répondre au plus vite à vos différents desiderata en ce qui concerne les documents ou autre, mais cela perdure de trop à mon goût ».

Par message électronique adressé à l’agence immobilière et aux acquéreurs le 24 octobre 2018 Mme [A] a indiqué : « Suite aux différents échanges et compte tenu de toutes les difficultés rencontrées dans ce dossier, je ne donnerai pas suite à la vente du bien ».

Elle produit un message électronique de son notaire daté du 16 octobre 2018 l’informant de ce que les acquéreurs demandaient diverses pièces, liste des meubles, information sur la dernière assemblée des colotis, versement d’un dépôt de garantie inférieur à 5% du prix de vente et affichage du permis de construire, les acquéreurs ne demandant pas à ce qu’il soit purgé de tout recours ou retrait.

L’offre d’achat acceptée ne comporte aucune mention relative à une date limite de signature du compromis de vente et aucun des éléments produits ne démontre que les acquéreurs auraient été convoqués vainement pour la signature de ce dernier, contrairement à ce que soutient Mme [A]. Par ailleurs les éléments réclamés par les consorts [G]-[J] n’apparaissent pas incongrus s’agissant de l’achat d’une maison neuve construite dans un lotissement et ne remettaient pas en cause les termes de l’offre de vente acceptée.

La rupture contractuelle unilatérale de Mme [A], qui au surplus n’a été précédée d’aucune mise en demeure, apparaît donc fautive et sa proposition en date du 7 décembre 2018 d’exécuter le contrat, postérieure à l’assignation délivrée par les acquéreurs, trop tardive au regard de son comportement antérieur.

Cette rupture fautive a causé un préjudice aux consorts [G]-[J] qui, résidant dans une région éloignée de la Haute-Garonne et pressés de déménager en raison de la mutation professionnelle de Mme [J], ont subi un stress amplifié par l’état de santé de cette dernière et ont dû engager des frais qui se sont révélés inutiles.

Les consorts [G]-[J] demandent la confirmation du jugement qui leur a alloué la somme de 6000 € au titre du préjudice moral et celle de 967,62 € au titre des frais d’hébergement engagés en septembre et octobre 2018. Ils réclament une somme complémentaire de 15 000 € en faisant valoir qu’ils se sont trouvés contraints d’annuler leur déménagement et de louer un garde meuble depuis le 1er octobre 2018 jusqu’à la prise de location de la maison qu’ils ont occupée, depuis le 5 janvier 2019 à [Localité 8] et qu’ils ont encore dû effectuer de nombreux déplacements pour relancer leur recherche de logement du 25 novembre au 2 décembre 2018, et donc à nouveau se loger dans un gîte et exposer des frais de déplacement.

Le préjudice moral causé par les tracas divers engendrés par la situation doit être évalué à la somme de 6000 €.

Les consorts [G]-[J] justifient des frais d’hébergement en gîte de France pour les mois de septembre à novembre 2018 à hauteur de 1341,94 €.

Ils ne produisent en revanche aucun élément concernant les frais de garde-meuble et de déplacements.

Mme [A] sera condamnée à leur payer la somme de 7341,94 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur entier préjudice, le jugement étant infirmé sur ce point.

Les demandes reconventionnelles de Mme [A]

Elle fait valoir que le comportement des consorts [G]-[J] qui ont bloqué la vente pendant plusieurs mois lui a causé un préjudice financier.

Cependant, au regard des développements qui précèdent, la rupture fautive du contrat est exclusivement imputable à Mme [A] de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’aucune faute imputable aux acquéreurs. Le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Les demandes annexes

Le jugement sera confirmé quant à ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en appel, Mme [A] supportera les dépens d’appel et se trouve redevable, tant à l’égard des consorts [G]-[J] qu’à l’égard de M. [M], d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir elle-même prétendre à l’application de ce texte à son profit

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La Cour,

– Confirme le jugement rendu le 13 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qui concerne le quantum des dommages et intérêts alloués aux consorts [G]-[J] ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

– Condamne Mme [N] [A] à payer à M. [K] [G] et Mme [O] [J] la somme de 7341,94 € à titre de de dommages et intérêts en réparation de leur entier préjudice ;

– Condamne Mme [A] aux dépens d’appel ;

– Condamne Mme [A] à payer à M. [G] et Mme [J] la somme de 3000 € et à M. [M] la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en cause d’appel ;

– Déboute Mme [A] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX

 

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