11 juillet 2023
Cour d’appel de Poitiers
RG n°
21/03165

1ère Chambre

ARRÊT N°340

N° RG 21/03165

N° Portalis DBV5-V-B7F-GMYK

[I]

C/

[Z]

[V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 11 JUILLET 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 septembre 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES

APPELANTE :

Madame [J] [B] [I]

née le 20 Avril 1967 à [Localité 7] (67)

[Adresse 2]

ayant pour avocat postulant Me Philippe MINIER de la SCP LLM SOCIÉTÉ D’AVOCATS LEFEBVRE LAMOUROUX MINIER MEYRAND REMY ROUX-MICHOT, avocat au barreau de SAINTES et pour avocat plaidant Me Jenyfer CORVISIER, avocat au barreau de SAINTES

INTIMÉS :

Monsieur [F] [Z]

né le 23 Septembre 1956 à [Localité 4] (21)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [Y] [V] épouse [Z]

née le 08 Décembre 1957 à [Localité 6] (75)

[Adresse 3]

[Localité 1]

ayant tous deux pour avocat postulant et plaidant Me Quentin VIGIÉ de la SELARL E-LITIS SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

*****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS

Les époux [Z] ont mis en vente leur maison située commune de [Localité 5] pour un prix de 115 000 euros.

Mme [I] se portait acquéreur et signait le 28 novembre 2018 un compromis de vente établi par l’agence l’ Immobilière Internationale.

L’acte prévoyait notamment une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt de 125 000 euros, une clause pénale de 11 500 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, il était convenu que l’acquéreur aurait la jouissance du bien à compter du 7 décembre 2018 jusqu’au 15 février 2019 au plus tard dans l’attente de la régularisation de l’acte authentique.

L’indemnité mensuelle était fixée à 480 euros.

Une somme de 2000 euros était déposée sur le compte séquestre de l’agence immobilière.

Mme [I] a occupé l’immeuble entre le 8 décembre 2018 et le 15 février 2019.

Le 7 juin 2019, elle a informé l’ agence immobilière qu’elle n’avait pu obtenir son prêt.

Par courrier du 20 juin 2019, les vendeurs l’ont mise en demeure de leur verser la clause pénale de 11 500 euros outre la somme de 2000 euros.

Par acte du 28 mai 2020, les époux [Z] ont assigné Mme [I] aux fins de paiement des sommes de 11 500 et 2000 euros.

Par jugement du 3 septembre 2021 , le tribunal judiciaire de Saintes a statué comme suit :

‘-dit que Madame [J] [I] n’a pas satisfait aux obligations mises à sa charge par le compromis de vente du 28 novembre 2018,

-condamne en conséquence Madame [I] à payer à Monsieur et Madame [F] [Z] la somme de onze mille cinq cent euros au titre de la clause pénale prévue audit compromis de vente

-autorise la SARL IMMOBILIERE INTERNATIONALE, sur production du présent jugement, à déconsigner au profit des époux [Z], la somme de deux mille euros qu’elle détient en vertu de l’accord d’occupation précaire conclu entre les parties au profit de Madame [I]

-condamne en outre Madame [I] aux dépens de l’instance et à payer à Monsieur et Madame [Z] une somme de deux mille Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

-déboute Madame [I] de ses autres demandes ‘

Le premier juge a notamment retenu que :

L’ acquéreur avait attesté qu’il n’existait pas d’empêchement à l’obtention du crédit prévu pour l’acquisition.

Or, le refus notifié le 3 janvier 2019 était motivé par son endettement en relation avec le défaut de vente de sa maison.

Mme [I] ne peut se prévaloir d’une prolongation du délai par avenant alors qu’il n’a pas été signé des vendeurs.

Elle ne justifie ni du dépôt de dossiers, ni de refus émanant des organismes prêteurs visés au compromis.

Les attestations de refus de financement ne précisent ni la date de dépôt de la demande, ni le montant à financer, ni le taux d’intérêt.

Il n’a pas été satisfait aux obligations mises à sa charge.

Elle n’ a pas sollicité la réduction de la clause pénale, sera condamnée à la payer.

La somme de 2000 euros sera déconsignée au profit des vendeurs.

LA COUR

Vu l’appel en date du 4 novembre 2021 interjeté par Mme [I]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 3 février 2022, Mme [I] a présenté les demandes suivantes :

Vu les dispositions des articles 1103, 1193, 1104,1231-1 et 1231-5 du code civil,

Vu les articles L. 271-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation,

Vu les pièces produites de 1 à 20,

Vu la procédure de rétablissement personnel de Madame [I],

-REFORMER le jugement du Tribunal judiciaire de Saintes du 3 septembre 2021 en toutes ses dispositions

STATUANT À NOUVEAU :

A TITRE PRINCIPAL :

-DEBOUTER les consorts [Z] de leur demande en paiement des sommes au titre de la clause pénale et clause de dédit au regard de l’exercice par Mme [I] de son droit de rétractation prévu aux articles L271-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation entraînant ainsi la caducité du compromis de vente et de convention d’occupation précaire dès lors,

-CONDAMNER les consorts [Z] à verser la somme de 2000 € à Mme [I] au regard des effets de la caducité,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

-DEBOUTER les consorts [Z] de leurs demandes au titre de la clause pénale en l’absence de faute contractuelle commise par Mme [I],

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

FIXER le montant de la clause pénale à 1 € symbolique compte tenu de son état de surendettement

DANS TOUS LES CAS :

-CONDAMNER les époux [Z] à 5.000 € d’article 700 du CPC,

-CONDAMNER les époux [Z] aux entiers dépens de l’instance,

A l’appui de ses prétentions, Mme [I] soutient en substance que :

-Elle justifie avoir sollicité avant le 20 décembre 2018 la société Rethaise Assur’Crédit.

-Un refus lui a été notifié le 3 janvier 2019 en relation avec son endettement.

-Un autre refus lui a été notifié le 4 février 2019 par la société S&G Creatif.

-Elle a sollicité un prêt dans les 15 jours du compromis.

-L’ avenant signé le 7 février 2019 reportait la réitération au 25 mars 2019.

-Par courrier recommandé du 17 juin 2019 adressé à l’agence, elle a demandé la restitution du dépôt.

-Le compromis et la convention d’occupation précaire étaient indissociables.

-La convention stipule une clause de dédit au profit des vendeurs de 2000 euros en cas de non-réalisation de la vente nonobstant la réalisation des conditions suspensives.

Cet acte comporte des stipulations additionnelles au compromis, ajoute une sanction financière.

Il aurait dû lui être notifié.

Il fixe un séquestre de 2000 euros, modifie les obligations nées du compromis.

La convention devait être annexée au compromis. Le compromis notifié était incomplet.

Il n’est pas conforme aux dispositions légales.

-Le délai de rétractation n’ a jamais commencé à courir.

-Elle a fait usage de son droit de rétractation, demande restitution de la somme de 2000 euros.

-Subsidiairement, elle a respecté ses engagements, n’a pas reçu d’offre, n’avait pas à justifier de refus dans les 48 heures.

-Le recours au courtier n’est pas fautif. Il a une obligation de moyen.

-Les vendeurs lui avaient consenti un délai supplémentaire.

-L’ avenant n’avait pas besoin d’être passé par écrit. Il a été accepté et exécuté.

-Subsidiairement, la clause pénale ne s’applique pas en cas de non-réunion des conditions suspensives. Le compromis était caduc.

-C’est en raison de son endettement excessif que tous les emprunts lui ont été refusés.

-Elle demande en appel la modération de la clause pénale.

Elle est sur-endettée. Sa capacité de remboursement a été estimée à 478 euros par mois.

-Les vendeurs ont trouvé un acquéreur.

-Elle a payé l’indemnité mensuelle de 478 euros.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 2 mars 2022, les époux [Z] ont présenté les demandes suivantes :

-confirmer le jugement du 3 septembre 2021 en toutes ses dispositions

A titre subsidiaire,

-Condamner Mme [I] à leur verser les sommes de

.2000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi du fait de l’immobilisation du bien,

.4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

-La condamner aux dépens

A l’appui de leurs prétentions, les époux [Z] soutiennent en substance que:

-Mme [I] a refusé de signer l’acte de vente, n’a pas respecté les conditions posées par le compromis.

-En appel, elle se prévaut d’un droit de rétractation.

La notification de la convention d’occupation précaire n’était pas nécessaire.

Elle l’ aurait été si elle avait comporté une modification substantielle du compromis, ce qui n’était pas le cas.

-Elle ne précise ni la date de dépôt de ses demandes de prêt, ni le montant à financer, ni le taux d’intérêt.

Elle devait faire ses demandes dans les meilleurs délais à compter du 28 novembre 2018.

Le 20 décembre 2018, son dossier était incomplet.

Elle devait justifier des caractéristiques du ou des prêts sollicités.

Elle savait qu’il lui fallait vendre son immeuble. Elle n’a pas fait inclure une condition suspensive relative à la vente de son bien.

Elle a demandé une prorogation du délai.

L’ avenant produit non signé des vendeurs ne prouve pas une acceptation de cette prorogation.

Elle a fait preuve de réticence dolosive en déclarant l’ absence d’empêchement à l’obtention d’un crédit.

-La clause pénale s’applique. Ils s’opposent à sa réduction.

-Ils ont vendu leur immeuble 107 000 euros le 31 janvier 2020. Le bien a été immobilisé entre le 28 novembre 2018 et le 31 janvier 2020.

-La somme de 2000 euros était acquise aux vendeurs en cas de non-réitération.

-La somme détenue en séquestre n’est pas une clause de dédit. Elle compense l’occupation.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 mars 2023.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

-constate la caducité de la vente

-confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes

-condamne Mme [J] [I] aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la selarl E. Litis

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

 

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