10 juillet 2023
Cour d’appel d’Orléans
RG n°
20/02499

Chambre Civile

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 10/07/2023

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES

Me Estelle GARNIER

ARRÊT du : 10 JUILLET 2023

N° : – N° RG : 20/02499 – N° Portalis DBVN-V-B7E-GH65

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 05 Novembre 2020

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265263862218718

Monsieur [R] [M] [A]

né le 30 Mars 1962 à [Localité 7] (PORTUGAL)

[Adresse 8]

[Localité 4]

Madame [E] [N] [F] épouse [M] [A]

née le 12 Avril 1963 à [Localité 9] (PORTUGAL)

[Adresse 8]

[Localité 4]

Monsieur [P] [I] [A]

né le 15 Juillet 1991 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉES : – Timbre fiscal dématérialisé N°:1265263391488388

S.A.S. BROSSET IMMOBILIER inscrite au RCS de TOURS sous le n° B 714 801 099, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

ayant pour avocat Me Stéphane RAIMBAULT de la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

– Timbre fiscal dématérialisé N°:1265263381236943

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA CCG VAL DE LOIRE, domiciliée [Adresse 6], elle-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Me Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS du barreau de TOURS,

S.C.P. [C] – COULON – ATIAS, notaires associés, inscrite au RCS de TOURS sous le n° 389647728; prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

n’ayant pas constitué avocat

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 02 Décembre 2020.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 16 mai 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats :

En l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants :

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 786 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre et Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA , Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier :

Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Mai 2023 , à laquelle ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

Prononcé le 10 JUILLET 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 20 février 2012, établi par Maître [G] [C], Notaire, Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F], son épouse, et leur fils Monsieur [P] [I] [A] (ci-après les consorts [M] [A]) ont acquis en indivision un appartement situé au dernier étage, constituant le lot n°5 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 3] à [Localité 4], qui leur avait été présenté par une agence immobilière, la société Cabinet Brosset.

M. [M] [A] a effectué des travaux. Il a notamment obstrué l’escalier menant du 3ème au 4ème étage par la pose d’un plancher. Il a également modifié l’installation de chauffage et fermé ou posé des claustras sur trois puits de lumière.

Par acte introductif d’instance du 19 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a assigné M. [M] [A] en remise en état des lieux sous astreinte et en dommages et intérêts.

Mme [M] [A] et M. [P] [A] sont intervenus volontairement à l’instance en qualité de copropriétaires indivis du lot n°5.

Par actes d’huissier en date du 14 février 2018, les consorts [M] [A] ont assigné en garantie la SCP [G] [C], Carole COULON et Jean-François ATIAS, notaires ainsi que la société Cabinet BROSSET.

Par un jugement en date du 5 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Tours a :

– déclaré recevable l’intervention volontaire à l’instance de Madame [E] [N] [F]

et de Monsieur [P] [I] [A];

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à procéder ou faire procéder, à leurs frais exclusifs, à la démolition des travaux effectués sur la cage d’escalier entre le 3ème et le 4ème étage et à la remise en état des lieux dans leur état antérieur dans un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard durant un nouveau délai de 4 mois, au delà duquel il sera à nouveau statué ;

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à procéder ou faire procéder, à leur frais exclusifs, à la dépose des plaques de bois et caillebotis obstruant les puits de lumière latéraux et centraux et à remettre ces puits de lumière dans leur état antérieur dans un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard durant un nouveau délai de 4 mois, au delà duquel il sera à nouveau statué ;

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à exécuter ou faire exécuter, à leur frais exclusifs, les travaux de reprise de chauffage, soit la mise en place d’une bouteille de dégazage à la verticale avec vanne et d’un purgeur automatique dans un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard durant un nouveau délai de 4 mois, au delà duquel il sera à nouveau statué ;

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 60,50 euros ;

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– débouté Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] de leurs demandes en garantie formées à l’encontre de la SAS BROSSET et de la SCP [G] [C], Carole COULON et Jean-François ATIAS ;

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à payer à la SAS BROSSET IMMOBILIER la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 221,16 euros correspondant au coût du constat d’huissier ;

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

– ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 2 décembre 2020, les consorts [M] [A] ont interjeté appel de tous les chefs de ce jugement, sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire à l’instance de Madame [E] [N] [F] et de Monsieur [P] [I] [A].

La SCP [G] [C], Carole COULON et Jean-François ATIAS, à qui la déclaration d’appel a été dénoncée par acte d’huissier en date du 29 janvier 2021, remis à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique en date du 17 mars 2023, Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] demandent à la cour de :

– dire recevable et bien fondé, l’appel interjeté par Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [F] épouse [M] [A] et Monsieur [P] [A] à l’encontre d’un jugement rendu le 5 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire TOURS.

Y faisant droit,

– réformer cette décision en ce qu’elle :

– les a condamnés in solidum à procéder ou faire procéder, à leurs frais

exclusifs, à la démolition des travaux effectués sur la cage d’escalier entre le

3ème et le 4ème étage et à la remise en état des lieux dans leur état antérieur

dans un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement, et passé

ce délai, sous astreinte de 300 € par jour de retard durant un nouveau délai de

4 mois, au-delà duquel il sera à nouveau statué ;

– les a condamnés in solidum à procéder ou faire procéder, à leurs frais

exclusifs, à la dépose des plaques de bois et caillebotis obstruant les puits de

lumière latéraux et centraux et à remettre ces puits de lumière dans leur état

antérieur dans un délai de 4 mois suivant la signification du présent

jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 300 € par jour de retard durant

un nouveau délai de 4 mois, au-delà duquel il sera à nouveau statué ;

– les a condamnés in solidum à exécuter ou faire exécuter, à leur frais exclusifs,

les travaux de reprise de chauffage, soit la mise en place d’une bouteille de

dégazage à la verticale avec vanne et d’un purgeur automatique dans un délai

de 4 mois suivant la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous

astreinte de 300 € par jour de retard durant un nouveau délai de 4 mois, au-

delà duquel il sera à nouveau statué ;

– les a condamnés in solidum à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3]

TOURS la somme de 60,50 € ;

– les a condamnés in solidum à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3]

TOURS la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

– les a déboutés de leurs demandes en garantie formées à l’encontre de la SAS BROSSET et de la SCP [G] [C], Carole COULON et Jean-François ATIAS ;

– les a condamnés in solidum à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3]

TOURS la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure

civile ;

– les a condamnés in solidum à payer à la SAS BROSSET IMMOBILIER la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– les a condamnés in solidum à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3]

TOURS la somme de 221,16 € correspondant au coût du constat d’huissier ;

– les a condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

– a ordonné l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

– juger qu’en ayant acquis le lot n°5 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] et cadastré section DT, n°[Cadastre 2], Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [F] épouse [M] [A] et Monsieur [P] [A] sont de facto propriétaires exclusifs de l’escalier menant jusqu’à l’appartement et ceci de la première marche de l’escalier situé au 3 ème étage, jusqu’au 4 ème étage.

En conséquence,

– dire et juger le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] mal fondé en l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [F] épouse [M] [A] et Monsieur [P] [A].

L’en débouter purement et simplement.

A titre subsidiaire,

– dire et juger que la S.C.P. [C]-COULON-ATIAS et/ou a SAS CABINET BROSSET sont tenues in solidum de garantir Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [F] épouse [M] [A] et Monsieur [P] [A] en principal, intérêts et accessoires, contre toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre (coûts des travaux de remise en état, condamnations pécuniaires).

En tout état de cause,

– débouter la S.A.S BROSSET IMMOBILIER et la S.C.P [C] – COULON – ATIAS de toutes leur demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

– condamner toute partie succombante à verser à Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [F] épouse [M] [A] et Monsieur [P] [A] la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en remboursement des frais irrépétibles exposés en première instance et la somme de

4 000 € en remboursement des frais irrépétibles exposés en appel.

– condamner toute partie succombante aux entiers dépens de Première Instance et d’appel et accorder, en ce qui concerne ces derniers, à la S.C.P. LAVAL – FIRKOWSKI, le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Ces conclusions ont été signifiées par acte d’huissier du 27 mars 2023, remis à personne, à la SCP Vassor-Coulon-Atias.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique en date du 27 avril 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires) demande à la cour de :

– déclarer l’appel et les prétentions des consorts [M] [A] mal fondés, et es en débouter ;

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de Tours ;

Y ajoutant toutefois,

– condamner in solidum les consorts [M] [A] àrégler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum les consorts [M] [A] à prendre en charge les entiers dépens tant de première instance que d’appel, qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat de la S.C.P. BRUDY du 23 mai 2013 (pour 221,16 € TTC) établi pour les besoins de la cause.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique en date du 19 avril 2023, la société Cabinet Brosset demande à la cour de :

– déclarer que les consorts [M] [A] ne justifient pas d’une faute commise à leur détriment par la SAS CABINET BROSSET.

– déclarer, en toute hypothèse, que les consorts [M] [A] ne justifient pas d’un préjudice direct et certain donnant lieu à obligation d’indemnisation de la SAS CABINET BROSSET.

En conséquence,

– confirmer la décision entreprise et débouter dès lors les Consorts [M] [A] de l’ensemble de leurs prétentions à l’encontre de la SAS CABINET BROSSET.

– s’entendre condamner les consorts [M] [A] à payer à la SAS CABINET BROSSET une indemnité d’un montant de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mai 2023.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il :

– déboute Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] de leur demande en garantie formée à l’encontre de la SCP [G] [C], Carole COULON et Jean-François ATIAS;

– condamne in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant :

CONDAMNE la SCP [G] [C], Carole COULON et Jean-François ATIAS à payer à Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] une somme de 30 560,75 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1500 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] ;

CONDAMNE la SCP [G] [C], Carole COULON et Jean-François ATIAS à payer à Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] une somme globale de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

FAIT MASSE des dépens de la procédure d’appel et dit qu’ils seront supportés par moitié par Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] d’une part, et par la SCP [G] [C], Carole COULON et Jean-François ATIAS d’autre part.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

 

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