6 juillet 2023
Cour d’appel de Colmar
RG n°
21/00773

Chambre 2 A

MINUTE N° 355/2023

Copie exécutoire à

– Me Mathilde SEILLE

– la SELARL LEXAVOUE

COLMAR

Le 6 juillet 2023

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 6 JUILLET 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/00773 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HP4S

Décision déférée à la cour : 17 Novembre 2020 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTS et intimés sur appel incident :

Madame [Y] [G]

Monsieur [B] [G]

demeurant ensemble [Adresse 5] (SUISSE)

représentés par Me Mathilde SEILLE, avocat à la cour.

INTIMÉE et appelante sur incident :

La S.C.I. RIVASINNE prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par Me Guillaume HARTER de la SELARL LEXAVOUE COLMAR, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Janvier 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre

Madame Myriam DENORT, Conseiller

Madame Nathalie HERY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT

– prononcé publiquement après prorogation du 4 mai 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

– signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

FAITS et PROCÉDURE

La SCI Rivasinne, représentée par son gérant M. [R] [W], notaire, d’une part, et M. [B] [G] et son épouse, Mme [Y] [G], d’autre part, pour une SCI en cours de formation, ont signé respectivement les 27 et 29 juin 2018 un compromis de vente, sous conditions suspensives, portant sur deux immeubles situés respectivement [Adresse 3] et [Adresse 1], cédé par la première aux seconds au prix de 420 000 euros.

Parmi les conditions suspensives figurait notamment celle, incombant aux acheteurs, de fournir un accord de banque à l’agent immobilier avant le 13 août 2018 à 18 H, relatif à un prêt de 467 000 euros au taux d’intérêt maximum de 3% l’an, remboursable sur 20 ans.

Le contrat contenait une clause pénale prévoyant le paiement d’une somme de 42 000 euros en cas de refus de régularisation de l’acte authentique dans le délai imparti, la date prévue pour la signature de cet acte étant le 28 septembre 2018.

La réitération par acte authentique n’est pas intervenue et, par assignation délivrée le 5 juillet 2019, les époux [G] ont attrait la SCI Rivasinne devant le tribunal de grande instance de Mulhouse en paiement de la somme de 42 000 euros, au titre de la clause pénale.

Par jugement contradictoire du 17 novembre 2020, le tribunal, devenu le tribunal judiciaire de Mulhouse a :

– déclaré irrecevable l’exception de nullité de l’assignation ;

– déclaré recevable l’action aux fins d’indemnisation ;

– déclaré sans objet la demande d’injonction aux époux [G] de communiquer leurs pièces ;

– rejeté la demande d’indemnisation au titre de la clause pénale du compromis de vente des 27 et 29 juin 2019 ;

– rejeté la demande d’indemnisation pour résistance abusive ;

– rejeté les demandes des époux [G] et de la SCI Rivasinne au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– condamné les époux [G] aux dépens.

Sur l’exception de nullité de l’assignation invoquée par la SCI Rivasinne, en ce que les époux [G] l’avaient assignée devant la chambre commerciale et non la chambre civile, le tribunal a considéré que cette exception pour vice de forme relevait exclusivement de la compétence du juge de la mise en état et l’a donc déclarée irrecevable devant la juridiction du fond.

Sur la clause pénale, le tribunal a rappelé les dispositions des articles 1304, 1304-3 et 1304-4 du code civil relatives aux obligations conditionnelles, ainsi que l’article IX du compromis de vente stipulant qu’après levée de toutes les conditions suspensives, la partie refusant de régulariser la vente des immeubles par acte authentique dans le délai imparti devrait régler à l’autre partie une indemnité forfaitaire de 42 000 euros au titre de la clause pénale. Il a alors relevé qu’il appartenait à celui qui invoquait la mise en ‘uvre de cette clause pénale de prouver que les conditions de celle-ci étaient remplies.

A ce titre, au vu des pièces produites, les époux [G] avaient obtenu un prêt le 18 septembre 2018 auprès du Crédit mutuel, répondant aux conditions contractuelles. Si le délai de réalisation de cette condition suspensive était alors expiré, l’attitude du gérant de la SCI Rivasinne et notamment la transmission, le 12 octobre 2018, de documents utiles au notaire chargé de l’établissement de l’acte authentique démontrait sa volonté de proroger le délai contractuel et de confirmer l’acte de vente.

Toutefois, le tribunal a constaté que, si la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), reçue le 17 juillet 2019 (en réalité 2018) par la mairie de [Localité 4], était erronée notamment sur la surface et sur le prix, le notaire en charge de la passation de l’acte authentique pouvait « régulariser une DIA rectificative », de même que convoquer les parties à la signature de l’acte authentique avant le 29 décembre 2019 (en réalité 2018), date de caducité du compromis en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924.

De plus, il n’était justifié par aucune des parties de demandes effectuées auprès du gérant de la SCI Rivasinne, en vue de rectifier la DIA ou de signer l’acte authentique de vente avant le 29 décembre 2019.

Enfin, il n’était pas établi que le gérant de la SCI Rivasinne ait eu conscience, avant le 29 octobre 2019 (en réalité 2018) du caractère erroné de la DIA, qu’il ait refusé de faire rectifier cette DIA par le notaire ou qu’il ait refusé de signer l’acte authentique de vente avant le 29 décembre 2019 (2018), et ce alors que le projet d’acte, qui comportait une erreur sur le prix, avait été établi après cette date.

Dans ces conditions, le tribunal, soulignant que le refus de réitérer la vente par acte authentique supposait un élément intentionnel du co-contractant, a considéré que les conditions de mise en ‘uvre de la clause pénale n’étaient pas réunies.

Il en était de même de la demande d’indemnisation pour résistance abusive formée par les époux [G], la résistance de la SCI Rivassine étant bien fondée.

* * *

Les époux [G] ont interjeté appel de ce jugement le 3 février 2021, en ce qu’il a, d’une part rejeté leurs demandes d’indemnisation au titre de la clause pénale du compromis de vente des 27 et 29 juin 2019 et au titre de la résistance abusive, ainsi que leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et d’autre part, en ce qu’il les a condamnés aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 6 septembre 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 octobre 2021, les époux [G] demandent à la cour de déclarer leur appel recevable et bien fondé, d’infirmer le jugement entrepris en ses dispositions visées dans leur déclaration d’appel et, statuant à nouveau :

– de condamner la SCI Rivasinne à leur payer la somme de 42 000 euros en application de la clause pénale ;

– d’assortir cette condamnation des intérêts aux taux légal à compter du 23 avril 2019, date de mise en demeure du gérant de la SCI Rivasinne par leur conseil de régulariser le dossier, notamment la DIA ;

– de condamner la SCI Rivasinne à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

– de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable l’exception de nullité de l’assignation, déclaré sans objet la demande d’injonction de communiquer leurs pièces et déclaré recevable l’action aux fins d’indemnisation ;

– de condamner la SCI Rivasinne à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens de première instance et d’appel ;

– de débouter la SCI Rivasinne de son appel incident ainsi que de toutes demandes et conclusions.

Sur l’appel incident de la SCI portant sur la nullité de l’assignation, les époux [G] font valoir que le second original de l’assignation délivrée à cette dernière figurant au dossier comporte bien la mention de la première chambre civile, si bien que cette assignation a bien été délivrée devant la « bonne chambre ». En tout état de cause, ils reprennent les motifs du jugement déféré sur l’irrecevabilité de cette exception de nullité tirée de ce que, selon l’article 789 du code de procédure civile, elle relevait de la compétence du juge de la mise en état.

Sur l’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de mention de leur profession, les appelants soulignent que l’article 54 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable à la date de l’assignation, le 5 juillet 2019, n’imposait pas de mentionner la profession des demandeurs à peine de nullité. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, la SCI ne rapporte pas la preuve d’un grief causé par cette omission, ce qui ne permet pas de prononcer la nullité sollicitée, en application de l’article 114 du code de procédure civile.

Sur l’absence de réitération de la vente et l’application de la clause pénale, ils font valoir que la clause pénale stipulée dans le compromis de vente prévoyait qu’elle trouverait à s’appliquer après la levée de toutes les conditions suspensives, si l’une des parties refusait de régulariser la vente en la forme authentique.

Ils estiment que le tribunal aurait dû vérifier l’accomplissement ou la défaillance des conditions suspensives qui déterminaient la mise en ‘uvre de cette clause pénale, dès lors qu’une partie était récalcitrante à parachever la vente en la forme authentique.

Ils soutiennent que les conditions suspensives étaient stipulées au profit des seuls acquéreurs, qui seuls étaient donc fondés à invoquer la défaillance de l’une de ces conditions pour faire échec à la vente. En outre, ils ont eux-mêmes levé l’ensemble des conditions suspensives qu’ils se devaient de réaliser et ont communiqué l’ensemble des éléments à leur charge au notaire. Ils n’ont donc pas commis la moindre faute.

Ils estiment que le tribunal, en considérant qu’ils devaient justifier d’une demande en vue de la rectification de la DIA, a fait peser sur eux l’accomplissement d’une condition suspensive dont la réalisation incombait au vendeur. Le gérant de la SCI Rivasinne, notaire, ayant refusé de rectifier cette erreur ou de la faire rectifier par son mandataire, alors qu’elle lui était imputable, il ne peut invoquer sa propre turpitude.

Ils ajoutent que l’erreur dans la déclaration d’intention d’aliéner, communiquant un prix de 410 000 euros en lieu et place d’un prix réel de 420 000 euros, est insignifiante et qu’ainsi, dès lors que la mairie n’aurait pas préempté au prix communiqué de 410 000 euros, elle l’aurait encore moins fait à un prix supérieur.

En conséquence, le tribunal aurait dû considérer que la condition suspensive était réputée accomplie et que la SCI Rivasinne avait un intérêt à empêcher son accomplissement.

Les appelants soulignent que l’article 42 alinéa 2 de la loi du 1er juin 1924 imposant la réitération par un acte authentique dans le délai de 6 mois, ne peut être invoqué pour leur opposer la caducité de la vente, car le retard dans la réitération ne leur est pas imputable.

Ils soulignent que l’application de la clause pénale est indépendante de l’éventuelle caducité encourue par un compromis de vente, comme l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 20 mai 2014.

Enfin, les époux [G] sollicitent de la cour qu’elle retienne une résistance abusive de la SCI Rivasinne, au vu de la profession de son gérant, qui, étant notaire, connaissait les conséquences d’une DIA erronée, et d’une attitude qu’elle estime être de mauvaise foi, par l’absence de réaction de la SCI et de réponse aux sollicitations du notaire commun des parties, destinée à faire échouer la vente.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 juillet 2021, la SCI Rivasinne demande à la cour de débouter les époux [G] de l’intégralité de leurs conclusions, de déclarer recevable et bien fondé son appel incident, d’infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté ses moyens tendant à la nullité de l’assignation et, statuant à nouveau, de déclarer nulle l’assignation qui lui a été délivrée le 5 juillet 2019 et de débouter en conséquence les appelants de leurs fins et conclusions.

Subsidiairement, elle sollicite de la cour qu’elle confirme la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté les demandes des époux [G].

En tout état de cause, elle demande à la cour de condamner les appelants aux entiers frais et dépens des deux instances, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant l’assignation, elle fait valoir que celle-ci visait à l’attraire devant la chambre commerciale du tribunal de grande instance de Mulhouse, qui n’était pas compétente. De plus, l’article 54 du code procédure civile prévoit la nécessité, pour les demandeurs, de mentionner leur profession à peine de nullité.

Sur le fond, l’intimée souligne que le compromis de vente prévoit en page 10 une condition suspensive d’obtention du prêt à la charge des acquéreurs, avec échéance au 13 août 2018, et qu’il stipule qu’à défaut de réalisation de cette condition suspensive dans le délai prévu, sans que ce défaut n’incombe à l’acquéreur, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté sans indemnité de part et d’autre.

Elle conteste les reproches relatifs à l’absence de rectification de la DIA erronée et à l’absence de réalisation d’une condition suspensive tenant au non exercice du droit de préemption du seul fait des vendeurs, faisant valoir que le compromis de vente prévoit seulement, comme condition suspensive, que les parties reconnaissent être informées de ce que la vente peut être soumise à un droit de préemption et qu’en cas d’exercice de celui-ci, l’acquéreur reprendra sa pleine liberté.

En revanche, elle soutient que les appelants n’ont jamais justifié avoir levé la condition suspensive qui leur imposait de transmettre « un accord de banque » relatif au prêt à l’agence A&V Immo avant le 13 août 2018. Ils ont versé aux débats pour la première fois en appel une attestation du Crédit Mutuel datée du 4 juillet 2019, portant sur une offre de crédit pour le financement des biens immobiliers objets du compromis, laquelle n’indique nullement à quelle date cette offre de crédit a été émise et elle n’a pas été transmise avant le 13 août 2018, comme le prévoyait le compromis de vente.

Les appelants n’ont justifié d’aucune démarche en vue de procéder à la signature de l’acte authentique dans le délai requis par le compromis de vente ou dans le délai de validité de 6 mois et le compromis de vente est devenu caduc le 29 décembre 2019, aux termes de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924.

Elle soutient enfin que les époux [G] ne justifient ni en quoi elle devrait être condamnée au titre de la clause pénale stipulée, ni en quoi le retard pris dans la réitération de la vente par acte authentique relèverait de la seule responsabilité de son gérant.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, la SCI fait valoir que l’ensemble de ses développements démontre son caractère infondé.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 17 novembre 2020,

Ajoutant à ce jugement,

CONDAMNE chaque partie à conserver ses propres dépens d’appel,

REJETTE les demandes réciproques des parties présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu’elles ont engagés en appel.

Le greffier, Le président,

 

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