19 janvier 2024
Cour d’appel de Colmar
RG n°
21/03555

Chambre 2 A

MINUTE N° 21/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 19 janvier 2024

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 Janvier 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/03555 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HUVR

Décision déférée à la cour : 15 Juin 2021 par le Président du tribunal judiciaire de COLMAR

APPELANT et intimé sur incident :

Maître [G] [E]

exerçant son activité [Adresse 4] à [Localité 5]

représenté par Me Christine LAISSUE-STRAVOPODIS de la SELARL ACVF ASSOCIES, avocat à la cour.

INTIMÉ et appelant sur incident :

Monsieur [V] [F]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 6]

représenté par Me Thierry CAHN de la SCP CAHN ET ASSOCIES, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre, et Madame Nathalie HERY, conseiller, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Myriam DENORT, conseiller

Madame Nathalie HERY, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

– signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Selon promesse synallagmatique de vente sous seing privé du 16 mars 2019, établie par l’entremise de la société Sodim espace, Mme [S] [N], représentée par son tuteur, M. [R] [C], a vendu à M. [V] [F] une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 6], au prix de 65 000 euros, honoraires d’agence en sus, la vente devant être réitérée au plus tard le 30 juin 2019 en l’étude de Me [E], notaire à [Localité 5].

Mme [N] est décédée le [Date décès 2] 2019 laissant pour lui succéder son fils, [B] [M]. Ce dernier a été convoqué par Me [E] aux fins de signature de l’acte de vente le 13 septembre 2019 mais ne s’est pas présenté, et le notaire a dressé un procès-verbal de carence.

La promesses synallagmatique de vente n’ayant pas été réitérée dans le délai de six mois prévu par l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 est devenue caduque.

Reprochant à Me [E] un manquement à son devoir de conseil, M. [F] l’a fait citer devant le tribunal judiciaire de Colmar par exploit du 17 décembre 2020 en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 15 juin 2021, le tribunal a condamné Me [E] à payer à M. [F] une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le tribunal a retenu que si Me [E] avait bien convoqué M. [M] pour signer l’acte de vente avant expiration du délai de validité du ‘compromis’ de vente, la convocation avait été envoyée le 6 septembre 2019 et reçue le 10 septembre 2019, ce qui ne laissait que très peu de marge de manoeuvre pour pouvoir décaler le rendez-vous avant expiration de ce délai.

En outre, si Me [E] avait bien dressé un procès-verbal de carence, il aurait dû informer M. [F] de la durée de validité du ‘compromis’ de vente et de la nécessité d’engager une action en justice avant le 17 septembre 2019, or le défendeur non comparant ne démontrait pas avoir délivré cette information. Le tribunal a donc considéré que cette faute engageait la responsabilité du notaire à l’égard de M. [F], et que celui-ci avait perdu une chance de pouvoir saisir la justice avant l’expiration du délai de validité du ‘compromis’ de vente, ce qui l’avait privé de la possibilité d’acquérir cette maison qui était accolée à celle de ses parents.

En l’absence d’éléments permettant d’affirmer qu’une telle action n’avait aucune chance d’aboutir, le tribunal a alloué à M. [F] une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Me [E] a interjeté appel de ce jugement le 5 août 2021, en toutes ses dispositions.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 2 mai 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 mai 2022, Me [E] demande à la cour de :

– rejeter l’appel incident,

– infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et de débouter M. [F] de sa demande,

– condamner M. [F] aux dépens des deux instances et au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, il fait valoir qu’ayant appris le décès de [S] [N] il a pris contact avec l’étude de Me [Z], en charge du règlement de la succession, afin d’obtenir les documents nécessaires à la régularisation de l’acte, en application des articles 724 et 1122 du code civil. Le 30 juillet 2019, l’étude de Me [Z] lui a fait part du refus de l’héritier de Mme [N] de mener la vente à son terme, au motif que l’ordonnance du juge des tutelles ayant autorisé la vente était caduque, ce dont a été informé M. [F].

L’appelant affirme par ailleurs avoir tenu informé M. [F] de ses échanges avec Me [Z] et du refus de réitération de la vente par l’héritier de [S] [N], ainsi que la nécessité de saisir le tribunal avant l’expiration du délai de 6 mois à compter de la signature du ‘compromis’, et l’avoir également incité à consulter un avocat afin d’envisager la possibilité d’agir en réitération alors que la venderesse était placée sous mesure de protection.

Il soutient que pour éviter la caducité du ‘compromis’ de vente, et dans la perspective d’une éventuelle action en justice, il a convoqué M. [M] et dressé procès-verbal de carence.

Il prétend par ailleurs que l’ordonnance du juge des tutelles ayant ordonné la vente étant caduque du fait du décès de la personne protégée, le compromis de vente était lui-même caduque et les héritiers n’étaient pas tenus de poursuivre la vente aux conditions visées dans le compromis, de sorte que le dommage allégué est dépourvu de lien de causalité avec la faute reprochée.

Il estime que M. [F] ne rapporte pas la preuve de son préjudice et de ce qu’il aurait eu une chance raisonnable de contracter avec l’héritier de la venderesse qui invoquait un vil prix.

L’appel incident qui porte sur le non-paiement de la clause pénale devra enfin être rejeté comme étant sans lien avec le préjudice résultant de la faute du notaire.

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 3 février 2022, M. [F] conclut au rejet de l’appel principal et forme appel incident pour demander la réformation partielle du jugement et solliciter la condamnation de Me [E] au paiement d’une somme de 12 000 euros à titre de préjudice et dommages et intérêts pour perte de chance de ne pas avoir réalisé l’acquisition immobilière, outre un montant de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance et d’appel. Il conclut en outre au rejet des prétentions adverses.

Il fait valoir qu’il appartient au notaire de rapporter la preuve de ce qu’il a rempli son devoir de conseil, or Me [E] ne rapporte pas cette preuve. Il conteste avoir été informé de la durée de validité du ‘compromis’ de vente qui obligeait les héritiers, et de la nécessité de saisir le tribunal, soulignant qu’il n’a été destinataire du procès-verbal de carence que le 18 septembre 2019. Il approuve les motifs du jugement, s’agissant de la responsabilité du notaire.

Par contre, il en demande la réformation en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts, soulignant qu’il s’agit d’un immeuble contigu à celui occupé par ses parents chez qui il réside, les deux immeubles constituant à l’origine un ensemble immobilier unique.

Il ajoute que, par jugement du 23 novembre 2021, le tribunal de proximité de Guebwiller a rejeté sa demande de condamnation de M. [M] au paiement de la somme de 6 500 euros au titre de la clause pénale, et que la partie adverse est totalement taisante sur la suite qui a été réservée à cet immeuble.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Colmar du 15 juin 2021, en ce qu’il a condamné Me [E] à payer à M. [F] une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

CONDAMNE M. [G] [E] à payer à M. [V] [F] une somme de 6 000 € (six mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [G] [E] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [E] aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [V] [F] une somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,

 

Articles juridiques associés :

Please fill the required fields*