16 janvier 2024
Cour d’appel de Chambéry
RG n°
21/01262

1ère Chambre

MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 16 Janvier 2024

N° RG 21/01262 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GXKN

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 07 Mai 2021

Appelante

S.A.R.L. ALTITUDE [Localité 7] LOCATION, dont le siège social est situé [Adresse 11]

Représentée par la SAS SR CONSEIL, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. [A] [P]

demeurant [Adresse 8]

Représenté par Me Mandy LAURITA, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par Me Maud FERY, avocat plaidant au barreau de LYON

M. [X] [W], demeurant [Adresse 10]

S.E.L.A.R.L. MARINA GUILLEUX ET [T] [H], dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentés par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

M. [Y] [L]

né le 15 Avril 1969 à [Localité 13] (Royaume Uni), demeurant [Adresse 2] – Royaume Uni

Mme [K] [Z] [B] [V] épouse [L]

née le 25 Novembre 1973 à [Localité 14] (Royaume Uni), demeurant [Adresse 2] – Royaume Uni

Représentés par Me Anne-marie LAZZARIMA, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

Représentés par la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE, avocats plaidants au barreau de PARIS

S.A.S. IMMONTAGNE, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SCP CHEVASSUS-COLLOMB, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par la SELARL BOËGE AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS

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Date de l’ordonnance de clôture : 25 Septembre 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 octobre 2023

Date de mise à disposition : 16 janvier 2024

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

– Mme Hélène PIRAT, Présidente,

– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

– Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

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Faits et procédure

M. [P] est propriétaire d’un chalet L’Armoise, sis [Adresse 12] à [Localité 7]. Suite à des travaux de rénovation, le propriétaire a divisé son bien en lots, notamment un local commercial et plusieurs appartements.

Le 24 juillet 2015, M. [P] a autorisé la société Vallat Real Estate, devenue Immontagne, à faire visiter son chalet, afin de trouver un acquéreur.

Le 2 décembre 2015, la société Immontagne a reçu une offre d’achat émise par M. [Y] [L] et son épouse, Mme [K] [V], sous condition suspensive de libération des lieux à compter du 30 avril 2016. L’offre a été acceptée par M. [P].

Le 12 février 2016, un compromis de vente sous condition suspensive de libération des lieux a été signé prévoyant une réitération de la vente au 31 octobre 2016. Un des locataires présents au moment la signature du compromis n’a quitté les lieux qu’en septembre 2017.

Par un contrat du 5 décembre 2016, M. [G] [P] a confié à la société Altitude [Localité 7] location un mandat général de gestion immobilière pour la saison d’hiver 2016/2017 pour un appartement de 70 m² situé dans le chalet l’Armoise pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Par un contrat du 1er juin 2017, M. [P] a confié à la société Altitude [Localité 7] location un second mandat pour la gestion d’un autre appartement de 60 m² situé dans le même chalet.

Par acte reçu le 9 novembre 2017 par Me [X] [W], notaire, avec la participation de Me [H], notaire, M. [P] a vendu le chalet L’Armoise à M. [L] et Mme [V].

Par acte d’huissier du 5 juin 2018, la société Altitude [Localité 7] location a assigné M. [P] devant le tribunal de grande instance d’Albertville, notamment aux fins de se faire indemniser pour la rupture abusive des contrats.

Par actes des 20 juin 2019, M. [P] a appelé en cause M. [Y] [L], Mme [V], la société Immontagne, Mme [X] [W] et la Selarl Guilleux et [T] [H] Notaires Associés.

Par jugement du 7 mai 2021, le tribunal judiciaire d’Albertville, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

– Condamné M. [P] à payer à la société Altitude [Localité 7] location la somme de 2 700 euros, en réparation de ses préjudices en application de l’article 1998 du code civil ;

– Débouté la société Altitude [Localité 7] location du surplus de ses demandes ;

– Déclaré recevable l’action récursoire engagée par M. [P] contre M. [L] et Mme [V] ;

– Condamné M. [L] et Mme [V] à relever et garantir M. [P] à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de la société Altitude [Localité 7] Location dans le présent jugement, en application de l’article 1104 du code civil ;

– Débouté M. [P] de ses demandes dirigées contre Mme [X] [W], la selarl Guilleux et [T] [H] notaires associés et la société Immontagne ;

– Débouté M. [L] et Mme [V] de leur demande de dommages et intérêts ;

– Condamné M. [P] à payer à la société Altitude [Localité 7] location la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné M. [P] à payer à Mme [X] [W], la selarl Guilleux et [T] [H] notaires associés la somme de 1 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné M. [P] à payer à la société Immontagne la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté M. [P], M. [L] et Mme [V] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

– Condamné M. [P] à supporter la moitié des dépens ;

– Condamné M. [L] et Mme [V] à supporter la moitié des dépens ;

– Autorisé la SCP Milliand Dumolard Thill, avocat au barreau d’Albertville, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Au visa principalement des motifs suivants :

M. [P] était tenu vis-à-vis de la société Altitude [Localité 7] location de garantir la mise à disposition des deux appartements sur le seul fondement des mandats qu’il avait consentis ;

M. [L] et Mme [V] ont eu connaissance des deux mandats de gestion avant la vente et ont laissé croire à M. [P] qu’ils reprendraient et exécuteraient les mandats ;

M. [P] a conclu les mandats de gestion alors qu’il était engagé auprès de M. [L] et Mme [V] pour la vente de l’immeuble libre de toute occupation ;

Les notaires ont commis une faute en mentionnant dans l’acte que le bien est libre de toute occupation, toutefois, cette faute est sans incidence sur le préjudice de M. [P] ;

La société Immontagne a correctement rempli ses obligations contractuelles.

Par déclaration au greffe du 16 juin 2021, la société Altitude [Localité 7] Location a interjeté appel de la décision seulement en ce qu’elle a condamné M. [P] à payer à la société Altitude [Localité 7] location la somme de 2 700 euros, en réparation de ses préjudices en application de l’article 1998 du code civil et débouté la société Altitude [Localité 7] location du surplus de ses demandes.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures en date du 14 mars 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Altitude [Localité 7] Location sollicite l’infirmation des chefs de la décision critiqués et demande à la cour de :

– Déclarer les demandes de la société Altitude [Localité 7] location recevables et bien fondées, et en conséquence :

– Infirmer partiellement le jugement du 7 mai 2021 du tribunal judiciaire d’Albertville ;

– Le réformer en ce qu’il a :

– Condamné M. [P] à payer à la société Altitude [Localité 7] Location la somme de 2 700 euros, en réparation de ses préjudices en application l’article 1998 du code civil ;

– Débouté la société Altitude [Localité 7] Location du surplus de ses demandes ;

Statuant à nouveau sur ces points,

– Condamner M. [P], ou qui mieux devra l’être, à payer à la société Altitude [Localité 7] Location la somme de :

– 11 242,50 euros à titre de dommages intérêts correspondant à la différence entre la somme de 34 742,50 euros (location Farfadet et Joséphine) et la somme de 23 500 euros (location Armoise 1 et Armoise 2),

– 6 800 euros correspondant à la perte des honoraires (5 500 euros pour Armoise et 1300 pour Farfadet),

– 10 000 euros à titre de dommages intérêts pour le préjudice moral subi pendant plusieurs semaines et pour l’atteinte à l’image et à la notoriété de la société Altitude [Localité 7] location ;

– Confirmer pour le surplus ;

– Débouter toutes les parties de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la société Altitude [Localité 7] location ;

– Condamner M. [P] ou qui mieux devra l’être à payer à la société Altitude [Localité 7] location la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant la cour d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société Altitude [Localité 7] location fait valoir notamment que :

M. [P] n’a pas exécuté son obligation de mettre à disposition des biens résultant du mandat de location donné à la société Altitude [Localité 7] location ;

La société Altitude [Localité 7] location n’a pas perçu ses honoraires et a dû supporter la différence de prix entre les locations prévues initialement et les locations finales.

Par dernières écritures en date du 7 janvier 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [P] sollicite de la cour de :

– Infirmer le jugement rendu le 7 mai 2021 par le tribunal judiciaire d’Albertville en ce qu’il a :

– Condamné M. [P] au règlement de la somme de 2 700 euros entre les mains de la société Altitude [Localité 7] location,

– Débouté M. [P] de ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [X] [W], la Selarl Guilleux et [T] [H] notaires et associés et la société Immontagne,

– Condamné M. [P] à payer la somme de 1 000 euros entre les mains de la société Altitude [Localité 7] Location, de première part, Mme [X] [W] et la Selarl Guilleux Et [T] [H] Notaires Et Associes, de deuxième part et la société Immontagne de troisième part,

– Condamné M. [P] à payer la moitié des dépens.

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

– Constater que la société Altitude [Localité 7] location ne rapporte pas la preuve du comportement déloyal et fautif de M. [P] ;

– Constater que la société Altitude [Localité 7] location ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice ;

– Constater que la société Altitude [Localité 7] location a commis des manquements à l’égard de M. [P] dans le cadre des mandats de gestion qui lui avaient été confiés ;

– Dire et juger que ces manquements lui sont exclusivement imputables et dégagent M. [P] de toute éventuelle responsabilité ;

– Dire et juger la société Altitude [Localité 7] location infondée en ses demandes ;

– Dire et juger que la demande formulée au titre de la perte d’honoraires à hauteur de 6 800 euros est nouvelle en cause d’appel et irrecevable ;

– Débouter la société Altitude [Localité 7] location de l’intégralité de ses demandes et prétentions ;

A titre subsidiaire,

Sur la responsabilité de Mme [W] et de M. [H], notaires

– Constater que Mme [W] et M. [H] avaient une parfaite connaissance de la situation locative du chalet vendu et de l’existence des mandats de gestion en cours avec la société Altitude [Localité 7] location et des éventuels contrats de location/réservation conclus ;

– Dire et juger que Mme [W] et M. [H] ne pouvaient renseigner dans l’acte authentique de vente, en leur qualité de rédacteur, que le chalet était libre de toute occupation et location ;

– Dire et juger que Mme [W] et M. [H] ont commis une faute lourde et inexcusable dans le cadre de l’exercice de leur fonction en renseignant dans l’acte authentique des informations qu’ils savaient erronées ;

– Condamner en conséquence Mme [W] et M. [H] d’avoir à relever et garantir M. [P] des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre dans le cadre du différend l’opposant à la société Altitude [Localité 7] location ;

Sur la responsabilité de la société Immontagne

– Constater que la société Immontagne avait connaissance de la situation locative du chalet en sa qualité de rédacteur du compromis et d’intermédiaire dans le cadre de la vente du bien immobilier de M. [P] ;

– Dire et juger qu’il appartenait à la société Immontagne de vérifier, en sa qualité de professionnel et d’intermédiaire à la vente, que les informations portées dans l’acte authentique étaient sincères et véritables ;

– Dire et juger que la société Immontagne engage sa responsabilité à l’égard de M. [P] ;

– Condamner en conséquence la société Immontagne d’avoir à relever et garantir M. [P] des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre dans le cadre du différend l’opposant à la société Altitude [Localité 7] location ;

– Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– Limité le montant des condamnations à la somme de 2 700 euros,

– Condamné M. [L] et Mme [V] à relever et garantir M. [P] à hauteur de 50% des condamnations prononcées à l’encontre de M. [P] au profit de la société Altitude [Localité 7] location ;

En toutes hypothèses,

– Condamner in solidum la société Altitude [Localité 7] location, M. [L] et Mme [V], Mme [W], M. [H] et la société Immontagne d’avoir à régler à M. [P] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Mme Mandy Laurita, avocat, sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, M. [P] fait valoir notamment que :

Il n’a eu aucune information ni certitude sur la location de ses deux appartements au 9 novembre 2017, date de la réitération ;

La société Altitude [Localité 7] location ne démontre pas l’existence d’une faute ou d’un comportement déloyal de sa part ;

M. [L] et Mme [V] ont donné leur accord pour la reprise des contrats de location.

Par dernières écritures en date du 15 février 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [W] et la Selarl Marina Guilleux et [T] [H] sollicitent de la cour de :

– Dire et juger irrecevable et non fondé l’appel provoqué formé par M. [P] contre Mme [W] et la Selarl Guilleux Et [H], notaires associés ;

– Confirmer en conséquence le jugement en ce qu’il a :

– débouté M. [P] de ses demandes dirigées contre les concluants,

– condamné M. [P] à payer à Mme [W] et à la Selarl Guilleux Et [H] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et y ajoutant,

– Condamner M. [P] à payer à Mme [W] et à la Selarl Guilleux Et [H] une indemnité complémentaire de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner M. [P] aux dépens d’instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Milliand Dumolard Thill sur son affirmation de droit.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [W] et la Selarl Marina Guilleux et [T] [H] font valoir notamment que :

Les notaires ont été avisés avant la signature de l’acte authentique de l’existence d’un contrat de mandat de gestion locative, mais n’ont pu obtenir la copie de ces mandats sous prétexte de confidentialité ;

Lors de la signature de l’acte authentique, les parties ont eu connaissance de la situation et ont contracté en toute connaissance de cause ;

M. [P] a agi au mépris de la clause de non occupation figurant dans le compromis et ne peut faire peser sur les notaires les conséquences de ses propres fautes ;

Le dommage allégué par la société Altitude [Localité 7] location n’est pas la conséquence d’une éventuelle erreur dans la rédaction de l’acte notarié, mais du mandat de location donné à cette société par M. [P].

Par dernières écritures en date du 12 avril 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [L] et Mme [V] sollicitent de la cour de :

– Juger leurs demandes recevables et bien fondées ;

– Infirmer partiellement le jugement rendu le 7 mai 2021 par le tribunal judiciaire d’Albertville (RG 11018/00810) en ce qu’il a :

– Condamné M. [L] et Mme [V] à relever et garantir M. [P] à hauteur de 50% des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de la société Altitude [Localité 7] location dans le présent jugement, en application de I ‘article 1104 du code civil,

– Débouté M. [L] et Mme [V] de leur demande de dommages et intérêts liés aux frais de traduction de l’assignation délivrée par M. [P],

– Débouté M. [L] et Mme [V] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

– Condamné M. [L] et Mme [V] à supporter la moitié des dépens ;

En conséquence,

– Débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de M. [L] et Mme [V] ;

Et statuant nouveau,

– Confirmer le surplus du jugement rendu le 7 mai 2021 par le tribunal judiciaire d’Albertville ;

A titre principal,

– Juger M. [P] irrecevable en ses demandes ;

– Débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées å l’encontre de M. [L] et Mme [V] ;

Subsidiairement,

– Débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de M. [L] et Mme [V] ;

Très subsidiairement,

– Juger M. [P] irrecevable en sa demande de ventilation des responsabilités entre les intimés sur appel provoqué, en ce qu’elle ne pourrait aboutir ;

A titre reconventionnel,

– Condamner M. [P] au paiement de la somme de 900 euros pour délivrance tardive de l’assignation au domicile de M. [L] et Mme [V] ayant imposé des frais de traductions à ces derniers ;

– Condamner M. [P] à payer à M. [L] et Mme [V] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner M. [P] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, M. [L] et Mme [V] font valoir notamment que :

M. [P] a assigné M. [L] et Mme [V] aux visas des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, sans rapporter la preuve d’un manquement à une obligation contractuelle ;

Aucune prétention n’est dirigée à l’endroit de M. [L] et Mme [V] par M. [P] ;

M. [P] a donc délibérément manqué à son obligation contractuelle de vendre le bien libre de toute occupation et location.

Par dernières écritures en date du 1er mars 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Immontagne sollicite de la cour de :

– Débouter M. [P] de l’intégralité de ses demandes formées contre la société Immontagne ;

En conséquence,

– Confirmer le jugement rendu le 7 mai 2021 par le tribunal judiciaire d’Albertville (n° RG 18/00810), en ce qu’il :

– débouté M [P] de ses demandes dirigées contre M. [W], la Selarl Guilleux Et [T] [H] notaires associés et la SARL Immontagne,

– condamné M. [P] à payer à la SARL Immontagne la somme de 1 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Monsieur [A] [P] à supporter la moitié des dépens ;

Et en tout état de cause,

– Condamner M. [P] à payer à la société Immontagne la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner M. [P] aux entiers dépens, en ce compris ceux de la première instance ;

– Rejeter l’ensemble des demandes, conclusions contraires et supplémentaires formées par M. [P] à l’encontre de la société Immontagne.

Au soutien de ses prétentions, la société Immontagne fait valoir notamment que :

La société Immontagne a pris l’initiative de conclure un protocole d’accord les 10 mai et 12 septembre 2017 avec les deux locataires restants pour qu’ils acceptent de libérer les lieux afin que la condition suspensive relative à la libération des lieux soit remplie.

Une ordonnance en date du 25 septembre 2023 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 octobre 2023.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Motivation

MOTIFS ET DECISION

I- Sur la fin de non-recevoir portant sur les demandes nouvelles en appel

L’article 564 du code de procédure civile dispose que les prétentions qui n’ont pas été soumises au premier juge sont irrecevables, ce qui peut être relevé d’office, sauf si elles découlent de la survenance ou la révélation d’un fait. L’article 566 du même code pose toutefois une exception pour faire admettre les demandes qui sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

La société Altitude [Localité 7] location a saisi le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’obtenir indemnisation de son préjudice matériel et de son préjudice financier et moral, la demande en appel qui sépare la perte d’honoraires du préjudice matériel lié au surcoût assumé par l’agence immobilière qui a dû reloger en urgence son locataire, n’est qu’un accessoire, ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge. La demande de M. [A] [P] portant sur l’irrecevabilité des demandes en indemnisation de la perte de ses honoraires sera rejetée.

II- Sur l’exécution fautive des mandats de gestion

L’article 1231-1 du code civil dispose ‘Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.’

Il résulte des pièces du dossier que M. [A] [P] a :

– obtenu le 2 décembre 2015, par l’intermédiaire de l’agence immobilière Vallat une offre d’achat de M.et Mme [L], pour son chalet Armoise, mentionnant ‘les appartements seront loués jusqu’au 30 avril 2016 et seront libres,’

– signé le 12 février 2016 un compromis de vente sur ce bien avec les époux [L], qui prévoyait en page 2 ‘Les biens seront vendus sans mobilier’, en page 3 ‘5 – Sur l’état locatif : les biens à vendre seront, le jour de l’entrée en jouissance libres de toute location, occupation ou réquisition’, et en page 10 ‘condition suspensive de libération des lieux : les présentes sont soumises aussi à la condition suspensive de la libération effective des lieux par les occupants de partie de l’immeuble vendu, soit :

– la libération des lieux effective et non contestée des locaux sis au rez-de-chaussée loués au profit du syndicat local des moniteurs de ski dénommé ‘supreme ski school’, association déclarée identifiée sous le numéro siren 441 729 845 pour lequel un bail a été consenti par le vendeur le 29 avril 2015,

– la libération des lieux effective et non contestée des locaux sis au rez-de-chaussée loués au profit de Monsieur [U] [C] pour lequel un bail verbal de locaux à usage d’habitation a été consenti par le vendeur.

L’acquéreur devant faire l’acquisition des biens libres de toutes occupations et locations quelles qu’elles soient’ la réitération par acte authentique était prévue au plus tard le 31 octobre 2016,

– signé le 9 novembre 2017 l’acte authentique de vente par l’intermédiaire de Me [W], dans lequel il déclare ‘l’acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour. Il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les parties déclarant que le bien est entièrement libre de location ou occupation. (…)

* Concernant la location consentie à l’association supreme ski scholl, le vendeur déclare que le local est à ce jour libre de toute location.

* concernant la location consentié à M. [C] [U], le vendeur déclare que le local est à ce jour libre de toute location ou occupation à ce jour. Le vendeur déclare qu’il a été diligenté à l’encontre de M. [U], savoir :(…)’.

En dépit de son engagement de vendre son bien immobilier, décrit comme une maison de village dénommée ‘l’armoise’, cadastré section G [Cadastre 4] et G[Cadastre 5] lieudit [Localité 9], M. [P] a signé le 5 décembre 2016 un mandat de gestion au bénéfice de l’agence immobilière Altitude [Localité 7] location, portant sur un appartement en duplex de 70m² au sein du chalet l’armoise, ledit mandat étant renouvelable par tacite reconduction sauf à ce que l’un des parties le dénonce par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois avant l’échéance annuelle. M. [P] a en outre contracté avec la même agence un second mandat de gestion pour un appartement de 60 m² situé au sein du chalet l’Armoise, le 1er juin 2017, alors qu’il s’était engagé à vendre le bien libre de toute occupation quelques mois auparavant, et qu’il n’ignorait pas que le projet de vente était toujours en cours, et qu’il avait délivré le 13 décembre 2016 et le 5 janvier 2017 des congés à ses locataires, l’association suprême ski school et M. [C] [U] pour mettre fin aux baux ou convention d’occupation.

C’est à l’issue d’une analyse exacte, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu que M. [P] était tenu, sur le fondement des mandats de gestion locative qu’il avait consenti, de garantir la mise à disposition des appartements concernés jusqu’à l’échéance des contrats, soit le 5 décembre 2018 pour l’appartement de 70m² et le 1er juin 2018 pour l’appartement de 60 m², et que l’indisponibilité de ces appartements, suite à leur vente le 9 novembre 2017 a engagé la responsabilité contractuelle du mandant qui doit indemniser le mandataire évincé.

En revanche, le refus de transmission des baux par la société Altitude [Localité 7] location, s’il constitue un manquement du mandataire dans l’exécution du mandat, et une violation de son obligation de rendre compte à son mandant, n’a pas de lien avec le préjudice, dans la mesure où celui-ci est né de la signature même des mandats alors qu’un compromis de vente restreignant la liberté de disposer du bien était préalablement signé.

III- Sur l’indemnisation du préjudice de la société Altitude [Localité 7] location

Préjudice financier

La société appelante démontre qu’elle avait, conformément à son mandat, trouvé des locations pour la saison hivernale 2017-2018, la société Hôtel [6], et qu’elle avait informé son mandant, par mail du 28 juin 2017, et par mail du 1er novembre 2017, des engagements pris auprès de la société Hôtel [6], pour un loyer de 18 000 euros et EDF payable en plus.

Par attestation du 12 février 2019, la société Hôtel [6] expose avoir loué les appartements 1 et 2 dans le chalet l’armoise au bénéfice de ses collaborateurs saisonniers pour la saison allant du mois de décembre 2017 au mois d’avril 2018, et que l’agence Altitude [Localité 7] location (M. [S]) a procédé au relogement des salariés dans les appartements Joséphine et Farfadet appartenant à deux autres propriétaires.

S’il est soutenu par M. [P] que la société Altitude [Localité 7] location n’avait droit, à titre de rémunération selon les deux contrats de mandat, qu’à des honoraires de 10% pour la gestion courante, le contrat prévoyait que le bailleur percevait un ‘montant net propriétaire de 10 000 euros charges incluses’ pour le mandat 190 et de ‘8 000 euros + EDF’ pour le mandat 232, et incluait en sus des ‘prestations supplémentaires selon tarif du cabinet ci-annexé et régulièrement révisable, dont le mandant reconnaît avoir eu connaissance’. L’intimé ne peut donc soutenir que le mandataire ne pouvait prétendre qu’à un honoraire de 10% du montant net propriétaire, ce qui ne prend pas en compte un certain nombre de charges et taxes devant être rajoutées en sus. M. [P] ne peut davantage faire valoir que la société Altitude [Localité 7] location a loué des appartements plus spacieux et donc plus onéreux que les appartements de son chalet armoise, alors que la mandataire évincée s’est trouvée obligée de rechercher des appartements pour reloger les dix travailleurs saisonniers de la société Hôtel [6] dans un délai de 15 jours avant début de la saison hivernale, et qu’il n’est pas démontré qu’un appartement moins onéreux et répondant aux conditions pour loger tous les salariés concernés était disponible et a été écarté.

La société Altitude [Localité 7] location produit les contrats de location avec M. [J] [O] pour le chalet le farfadet, du 4 décembre 2017 et celui conclu avec la société MNV pour le chalet Joséphine, le 30 novembre 2017, une attestation de son comptable, ses relevés de comptes démontrant qu’elle a réglé aux propriétaires des appartements Joséphine et Farfadet la somme de 34 742,50 euros, dans la mesure où elle a pris en charge la différence entre le montant des deux locations, et qu’elle a perçu de la société Hôtel [6] la somme de 23 500 euros (somme qui était convenue pour la location des appartements armoise) ce qui justifie un perte financière de 11 242,50 euros, à laquelle s’ajoute le montant des honoraires qu’elle devait percevoir pour la location des appartements armoise, soit 5 500 euros, et des honoraires qu’elle devait percevoir pour la location de l’appartement Farfadet, soit 1 300 euros.

Le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a rejeté une partie de la demande d’indemnisation du préjudice matériel et financier de la société Altitude [Localité 7] location et M. [P] sera condamné à lui payer la somme de 18 042,00 euros qui est réclamée.

Sur le préjudice d’image et le préjudice moral

C’est par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a considéré que l’inquiétude liée à l’indisponibilité des appartements armoise et le surcroît d’activité pour retrouver de nouveaux logements pour dix personnes, à quelques jours de l’ouverture de la saison de ski, avaient généré un préjudice moral et d’image pour la société Altitude [Localité 7] location, qui peut être indemnisé par l’octroi d’une somme de 3 000 euros. La réduction de l’indemnité en raison d’une faute commise par la mandataire sera infirmée, dans la mesure où la faute retenue, soit le manquement à l’obligation de rendre compte à son mandant, est sans lien avec le préjudice.

IV- Sur l’intérêt de M. [P] de l’appel en cause de M.et Mme [L]

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu :

– que l’article 31 du code de procédure civile ouvre le droit d’action à ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention,

– que M. [P], condamné à payer des dommages et intérêts à la société Altitude [Localité 7] location pour inexécution des mandats de gestion locative en raison de la vente du bien immobilier à M.et Mme [L] a intérêt à agir à leur encontre pour être relevé et garanti des condamnations prononcées contre lui.

V- Sur le bien-fondé de l’action en garantie de M. [P] contre M.et Mme [L]

L’article 1104 du code civil dispose que ‘les contrats doivent être exécutés de bonne foi.’

Ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, M. [A] [P] s’est engagé au terme du compromis de vente signé le 12 février 2016 à vendre son bien immobilier, maison de village dénommée l’armoise, à M.et Mme [L], libre de toute occupation et de tout meuble.

Nonobstant cet engagement, il a signé deux mandats de gestion avec la société Altitude [Localité 7] location pour deux des appartements situés dans le bien immobilier objet du compromis, le premier le 5 décembre 2016, qu’il a laissé se renouveler tacitement faute de résiliation avant le 5 septembre 2017, et le second le 1er juin 2017. Ce faisant, le préjudice du mandataire, qui s’est trouvé évincé des deux appartements alors qu’il venait de trouver des locataires pour la saison hivernale 2017-2018, est né de la signature de ces contrats par M. [P], lequel en est seul responsable, dans la mesure où il ne justifie aucunement avoir obtenu l’accord de M.et Mme [L], acquéreurs, avant la signature des mandats, pour qu’ils acceptent de reprendre à leur compte ceux-ci à compter de leur entrée en jouissance suite à la vente du bien immobilier.

S’il résulte d’un sms adressé par M. [Y] [L] le 8 novembre 2017 à Mme [F] [P], soeur de M. [M] [P] que l’acquéreur a indiqué ‘We are looking forward to seeing M. [P] tomorrox and signing the final agreement. I hope he and his girlfriend [N] receive the message that we are happy to rent two appartments to [R] [S] for this season’, il n’existait aucun écrit signé de M.et Mme [L] sur ce point, et ceux-ci avaient, par l’intermédiaire de leur notaire et leur conseil, sollicité la copie des contrats de baux qui avaient été signés par la société Altitude [Localité 7] location, sans obtenir davantage que quelques détails comme la durée du contrat et le prix du loyer revenant au bailleur. Ils ont par ailleurs continué de solliciter ces éléments postérieurement à la signature de la vente, ce qui permet de considérer que la reprise des mandats en cours n’était qu’une possibilité pour eux, et qu’il n’existait pas d’engagement formel en ce sens, et ce, d’autant plus que les avenants aux mandats n’ont été communiqués que le jour même de la signature de l’acte authentique, qu’ils ont été mis devant le fait accompli par M. [P] à quelques heures de la vente, et qu’au sein des mails, M. [L] évoquait également la visite d’un architecte aux fins de réaliser des travaux de rénovation dans le bien immobilier qu’il venait d’acheter avec son épouse.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a retenu que M.et Mme [L] ont laissé croire à M. [P] qu’ils reprendraient et exécuteraient les mandats de gestion en cours, ceci ne pouvant résulter d’un simple sms adressé à la soeur du vendeur, alors que les éléments du dossier démontrent que les acquéreurs ont versé 5 000 euros à l’association supreme ski school et 8 200 euros à M. [C] [U] afin qu’ils libèrent les parties du chalet armoise qu’ils occupaient, qu’un permis de construire avait été obtenu en 2016, qu’un architecte devait intervenir dès après la vente pour organiser des travaux, et que l’information de l’existence des mandats, transmise de façon incomplète, et à quelques heures de la vente, ne permet pas de retenir qu’un consentement éclairé aurait pu être donné dans de telles conditions.

VI- Sur la responsabilité de l’agence immobilière et du notaire

– M. [W] et la société Marina Guilleux et [T] [H], notaires associés

L’article 1240 du code civil dispose ‘tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par le faute duquel il est arrivé à la réparer.’

M. [W], en tant que rédacteur de l’acte, est tenu d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il prête son concours, mais doit aussi contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente. Il résulte en l’espèce d’un mail de la société Altitude [Localité 7] location du 6 novembre 2017 que les mandats de gestion ont été adressés à Me [E], qui est l’associé de Me [H], notaire désigné comme étant celui de l’acquéreur et non l’étude de M. [W], notaire ayant instrumenté l’acte. Les contrats de location n’ont pas été obtenus, malgré de nombreuses demandes entre les conseils de chaque partie et le notaire de M.et Mme [L] aux fins d’obtenir les documents contractuels. M. [P] ne démontre pas que M. [W] ait reçu de sa part pour instructions d’inclure dans l’acte de vente l’existence des deux mandats, alors que le notaire a pris soin en page 4 et 5 de mentionner les modalités de fin d’occupation des lieux par l’association Supreme ski school et par M. [C] [U] et a annexé à son acte la copie du nouveau bail conclu par celui-ci.

En outre, les avenants aux mandats de vente destinés à la signature des époux [L] n’ont été transmis par mail que le 9 novembre 2017, en milieu d’après-midi, soit très probablement après la signature de l’acte de vente, et l’absence de signature ou l’absence de mention des mandats initiaux ne peut avoir pour effet d’exonérer M. [A] [P] de sa responsabilité pour avoir signé deux mandats de gestion locative alors qu’il s’était engagé auprès des acquéreurs à leur vendre le bien libre de toute occupation locative ou autre.

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive, et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu que, même si une faute était mise en évidence dans la rédaction de l’acte, celle-ci n’était pas à l’origine du dommage subi par la société Altitude [Localité 7] location.

L’agence immobilière Immontagne

C’est par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a retenu qu’aucun élément ne démontrait que l’agence Immontagne avait eu connaissance avant la vente par acte authentique de l’existence de mandats de gestion conclus par le vendeur avec une autre société.

VII- Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles et accessoires

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhautive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu qu’il n’y avait pas lieu d’indemniser le préjudice lié aux frais de traduction en langue anglaise que les époux [L] ne justifiaient pas avoir engagés.

M. [P] succombant au fond supportera les dépens de l’instance d’appel, ainsi que les dépens de première instance. Celui-ci sera en outre condamné à verser une indemnité procédurale de 1 000 euros en cause d’appel à la société Immontagne et aux sociétés notariales, de 2 000 euros à la société Altitude [Localité 7] location, et de 3 000 euros à M.et Mme [L], qui ont été déboutés de leur demande de ce chef en première instance.

Dispositif

 

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