16 janvier 2024
Cour d’appel de Chambéry
RG n°
21/01247

1ère Chambre

IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 16 Janvier 2024

N° RG 21/01247 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GXJH

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 27 Mai 2021

Appelant

M. [V] [D]

né le 17 Août 1983 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

Représenté par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL HB CONSEILS, avocats plaidants au barreau d’ANNECY

Intimée

S.C.I. DC, dont le siège social est situé [Adresse 3] – [Localité 6]

Représentée par la SELARL MALESHERBES AVOCATS, avocats au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 09 Octobre 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 octobre 2023

Date de mise à disposition : 16 janvier 2024

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

– Mme Hélène PIRAT, Présidente,

– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

– Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

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Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2019, la SCI DC et M. [V] [D] ont conclu un compromis de vente portant sur des parcelles de terrain, cadastrées section BA n°[Cadastre 1] à [Cadastre 2], [Adresse 7] à [Localité 8] pour un montant de 1 553 500 euros appartenant à la SCI DC, avec faculté de substitution pour l’acquéreur au profit de toute personne morale qu’il se réservait de désigner.

Le compromis de vente prévoyait au titre des conditions suspensives particulières notamment l’obtention par l’acquéreur d’un prêt professionnel d’un montant de 10 000 000 euros d’une durée de 25 ans avec un taux d’intérêts maximum, hors assurance de 2,10 %, ainsi que l’obtention d’un permis de construire avant le 31 octobre 2019, la demande de permis devant être déposée dans le délai d’un mois à compter du compromis et l’acquéreur devant en justifier au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Il était prévu le versement par l’acquéreur dans les 10 jours au plus tard de l’obtention du permis de construire d’une somme de 77 675 euros à titre de dépôt de garantie.

Enfin, il était convenu de la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 28 février 2020.

L’étude notariale Andrier Barralier [E] [N] (notaire du vendeur) a adressé plusieurs courriels les 4 février 2020, 2 mars 2020, et 21 mars 2020 à Me [O], notaire de l’acquéreur, l’informant de la volonté de la venderesse de reprendre sa liberté en l’absence de toutes diligences accomplies par l’acquéreur.

Par courriel du 2 avril 2020, le notaire de l’acquéreur a indiqué que M. [D] avait engagé des frais d’architecte à hauteur d’une somme de 20 000 euros, que le projet n’apparaissait pas réalisable et faisait une proposition à hauteur de 1 050 000 euros tout en indiquant être favorable à poursuivre l’acquisition à ce prix.

Par ultime courrier du 21 avril 2020, Me [E] [N] a mis en demeure M. [D] de régulariser l’acte authentique de vente au plus tard le 30 avril 2020 à 16 heures.

Par acte authentique du 19 mai 2020, il dressait un procès-verbal de difficulté.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 16 juin 2020, le conseil de la SCI DC mettait en demeure M. [D] de verser à la SCI DC la somme de 155 350 euros en application des clauses du compromis de vente du 27 mai 2019.

Par acte d’huissier du 28 octobre 2020, la SCI DC a fait assigner M. [D] devant le tribunal judiciaire d’Annecy, notamment aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 155 350 euros au titre de la clause pénale prévue audit compromis de vente.

Par jugement réputé contradictoire du 27 mai 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire d’Annecy, a :

– condamné M. [D] à payer à la société civile immobilière DC la somme de 155 350 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente établi le 27 mai 2019 ;

– condamné M. [D] à payer la SCI DC la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [D] aux dépens.

Par déclaration au greffe du 15 juin 2021, M. [D] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 14 avril 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Chambéry a :

– Dit n’y avoir lieu à radiation du rôle de la cour de l’affaire n°21-1247 ;

– Dit n’y avoir lieu en l’état à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Réservé les dépens.

Prétentions des parties

Par dernières écritures en date du 4 octobre 2023, régulièrement

notifiées par voie de communication électronique, M. [D], sollicite l’infirmation du jugement et demande à la cour de :

– Débouter la SCI DC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– Condamner la SCI DC à payer à M. [D] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la SCI DC aux entiers dépens avec application pour ceux d’appel des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la Selurl Bollonjeon, avocat associée

Au soutien de ses prétentions, M. [D] fait valoir en substance que :

* Il a effectué toutes démarches pour obtenir le prêt prévu au compromis ;

* La SCI DC a fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat, violant ainsi les dispositions d’ordre public des articles 1103 et 1104 du code civil.

Par dernières écritures en date du 9 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI DC sollicite de la cour de :

– Confirmer le jugement entrepris (RG n°20/01229) ;

En tout état de cause,

– Débouter M. [D] de l’ensemble de ses demande fins et prétentions ;

– Condamner M. [D] à payer à la SCI DC la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner M. [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DC fait valoir en substance que :

* M. [D] n’ayant effectué aucune démarche pour l’accomplissement des conditions suspensives, la clause pénale doit donc être mise en jeu ;

* Il revenait à M. [D] de justifier de l’accomplissement des démarches accomplies et la mise en demeure de l’acquéreur par la venderesse de justifier de la défaillance ou non de la condition n’est qu’une faculté offerte, ne démontrant donc nullement sa mauvaise foi.

Une ordonnance en date du 9 octobre 2023 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 octobre 2023.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Motivation

Motifs et décision

Selon l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

Par ailleurs, l’article 1231-5 du même code énonce :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérets, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. (‘)

Sauf inexécution définitive la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge, les éléments du dossier établissent que M. [D] n’a accompli aucune des démarches nécessaires à l’accomplissement des conditions suspensives de la promesse synallagmatique de vente signé le 27 mai 2019 :

I – Sur l’obtention d’un prêt

S’agissant de l’obtention d’un prêt d’un montant de 10 000 000 d’euros d’une durée de 25 ans avec un taux d’intérêts maximum de 2,10% hors assurance, M. [D] s’obligeait à faire toutes les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt selon les modalités prévues au compromis, avant le 30 juin 2029, et à notifier l’obtention ou la non-obtention dudit prêt, au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, au plus tard trois jours à compter du 31 octobre 2019, terme de la condition d’obtention du prêt.

En l’espèce, il est produit trois courriers émanant du Crédit agricole des Savoie :

L’un en date du 23 mai 2019, fait référence à une demande de prêt professionnel d’un montant de 1 553 500 euros destiné à financer un terrain pour un projet de bâtiment professionnel sur la commune de [Localité 8], et informe M. [D] que l’établissement bancaire ne donne pas de suite favorable à sa demande.

Il sera observé, que le montant du prêt sollicité ne correspond pas aux termes du compromis et qu’il n’y a aucune précision quant à la durée et le taux d’intérêts de ce prêt. Par ailleurs, M. [D], ne justifie aucunement avoir avisé le vendeur et son notaire de ce refus.

Le deuxième courrier émanant du Crédit agricole des Savoie, en date du 28 juin 2019, fait référence à une demande de prêt d’un montant de 10 000 000 d’euros destiné à financer un projet de bâtiment professionnel sur la commune de [Localité 8] et informe M. [D] du refus de prêt précisant « sans l’apport d’une ou plusieurs personnes tierces et d’une seconde banque nous nous ne pouvons pas donner une suite favorable à votre demande. », conditions que ce dernier n’ignorait pas ainsi qu’il résulte d’un échange de courriels du 19 avril 2019 entre M. [D] et son banquier (pièce [D] n°11 : « je sais que tu m’as dit qu’il me fallait du financement privé pour étudier plus profondément le dossier »)

Force est de constater que M. [D] ne justifie pas avoir sollicité d’autres établissements bancaires, ni de ses démarches pour trouver des investisseurs, étant précisé que cette recherche d’investisseurs n’est pas mentionnée dans le compromis et ne constitue en aucun cas une condition suspensive.

Il sera observé que le courrier du Crédit Agricole ne fournit aucune précision quant à la durée du prêt et au taux d’intérêts et que M. [D] ne justifie aucunement avoir avisé le vendeur et son notaire de ce refus, ce en violation des stipulations du compromis.

Enfin, il est produit un courrier du Crédit Agricole des Savoie en date du 18 novembre 2020, (postérieur à l’assignation délivrée le 28 octobre 2020 par la SCI DC) portant les mêmes références que la demande de prêt d’un montant de 10 000 000 d’euros (967725861599) et avisant la société Modern Carrosserie, qu’il n’est pas donné une suite favorable à la demande de prêt professionnel d’un montant de 1 553 500 euros destiné à financer un terrain pour un projet de bâtiment professionnel sur la commune de Poisy, montant qui ne correspond pas aux stipulations du compromis.

Or il est expressément indiqué dans le compromis que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. »

Dès lors, il doit être considéré que la condition suspensive d’obtention d’un prêt a été en l’espèce réalisée.

II – Sur l’obtention d’un permis de construire

Il résulte des termes du compromis que la réalisation de la vente était

soumise à l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire avant le 31 octobre 2019 pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante : construction d’un bâtiment à usage industriel (carrosserie) d’une superficie d’environ 6 000 m2.

L’acquéreur pour se prévaloir de ladite condition, devait justifier dans le

délai d’un mois à compter du 27 mai 2019, du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Le 4 février 2020, le notaire du vendeur adressait à son confrère un courriel précisant que la date d’obtention du permis était largement dépassée puisque fixée au 31 décembre et demandait que lui soit adressée une copie du permis.

Ce dernier n’a jamais été adressé, et ainsi que le reconnaît M. [D], ce dernier n’a pas poursuivi ses démarches auprès de la mairie de [Localité 8]

M. [D] n’ayant pas fait les démarches qui lui incombaient pour l’obtention d’un permis de construire, la condition suspensive doit être considérée comme réalisée.

III – Sur le refus de réitérer la vente et la clause pénale

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que

le premier juge a considéré que les conditions suspensives étant levées, la vente devait être réitérée par acte authentique.

Alors que la SCI DC manifestait, à plusieurs reprises par l’intermédiaire

de son notaire, son désir de reprendre sa liberté, et de voir résilier le compromis (courriels des 2 mars et 12 mars 2020), Me [O] notaire de M. [D] indiquait le 2 avril que ce dernier était fortement intéressé par l’acquisition du terrain, qu’il avait engagé des frais à hauteur de 20 000 euros notamment auprès de son architecte pour la faisabilité et la conception du projet.

M. [D] faisait ainsi valoir que le projet n’était pas faisable du fait de

la surface et du prix au mètre carré. Il proposait d’acquérir le terrain pour un prix de 1 050 000 euros, proposition refusée par la SCI DC suivant courriel du même jour.

Ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge, le refus par M. [D] de

réitérer la vente par acte authentique au prix initialement convenu s’analyse comme une inexécution du compromis rendant notamment exigibles les sommes dues au titre de la clause pénale, puisque dès lors que l’une des parties n’exécute pas ses obligations, la clause pénale trouve à s’appliquer.

Ainsi, le jugement qui a condamné M. [D] à payer à la SCI DC au

titre de la clause pénale, la somme de 155 350 euros en application de l’article 1231-5 du code civil sera confirmé.

IV – Sur les mesures accessoires

M. [D] qui échoue en son appel est tenu aux dépens exposés devant

la cour.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700

du code de procédure civile au profit de la SCI DC.

Dispositif

 

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