11 janvier 2024
Cour d’appel de Metz
RG n°
21/02015

3ème Chambre

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/02015 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FR5V

Minute n° 24/00003

S.C.I. TPGI

C/

[Z], [J] EPOUSE [Z]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de SAINT-AVOLD, décision attaquée en date du 05 Juillet 2021, enregistrée sous le n° 11-21-0070

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 11 JANVIER 2024

APPELANTE :

S.C.I. TPGI Représentée par son représentant légal.

[Adresse 2]

Représentée par Me Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 1]

Représenté par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Madame [V] [J] épouse [Z]

[Adresse 1]

Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 31 août 2020, M. [N] [Z] a vendu à la SCI TPGI, un immeuble à usage d’habitation et commercial, situé [Adresse 1] à [Localité 3] (Moselle).

Par acte d’huissier signifié le 5 février 2021, M. [Z] et son épouse, Mme [V] [J], ont fait citer la SCI TPGI devant le tribunal de proximité de Saint-Avold et au dernier état de la procédure, ils ont demandé au tribunal de condamner sous astreinte la SCI TPGI à établir un contrat de location conforme à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 avec une prise d’effet au 1er septembre 2020, faire établir les diagnostics obligatoires et dresser un état des lieux, fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 590 euros jusqu’au 31 décembre 2020 et à 690 euros à compter du 1er janvier 2021, condamner la SCI TPGI à leur communiquer sous astreinte les quittances de loyers, à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI TPGI s’est opposée aux demandes et a sollicité reconventionnellement la libération des lieux sous astreinte et l’expulsion immédiate de M. [Z], le condamner à lui payer 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement de 690 euros par mois jusqu’au 30 septembre 2020 puis 2.000 euros à compter d’octobre 2020, et pour la partie commerciale la somme de 470 euros jusqu’au 30 septembre 2020 puis 2.000 euros à compter d’octobre 2020, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 5 juillet 2021, le tribunal a :

– requalifié le contrat de location établi le 28 août 2020 au nom de la SCI TPGI en contrat de bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, avec toutes les conséquences de droit attachées

– dit que le contrat d’habitation conclu le 28 août 2020 entre la SCI TPGI en qualité de bailleur et M. et Mme [Z] en qualité de preneurs prend effet le 1er septembre 2020 et fixe le loyer mensuel à la somme de 590 euros du 1er septembre 2020 au 31 décembre 2020 et à 690 euros à compter du 1er janvier 2021

– ordonné à la SCI TPGI à annexer à ce contrat de bail le dossier de diagnostic technique prévu à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’à établir un état des lieux d’entrée, et au besoin l’y a condamnée

– ordonné à la SCI TPGI de fournir à M. et Mme [Z] les quittances des loyers réglés des mois de septembre 2020 à juin 2021 conformément à l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, et au besoin l’y a condamnée

– débouté M. et Mme [Z] du surplus de leurs demandes et de leurs demandes de dommages et intérêts

– débouté la SCI TPGI de l’ensemble de ses demandes

– condamné la SCI TPGI à payer à M. et Mme [Z] la somme de 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration déposée au greffe le 5 août 2021, la SCI TPGI a interjeté appel de toutes les dispositions du jugement à l’exception de celle ayant débouté M. et Mme [Z] du surplus de leurs demandes et de leurs demandes de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions du 4 septembre 2023, la SCI TPGI demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

– avant dire droit ordonner la levée du secret professionnel de Me [M] [D], notaire ayant reçu l’acte, qui devra répondre aux questions suivantes relatives aux circonstances de l’établissement de celui-ci, à savoir : les parties se sont-elles accordées, concomitamment à la signature de l’acte authentique de vente, sur la conclusion d’un bail stricto sensu ou d’une convention précaire et à quelles conditions

– en tout état de cause débouter M. et Mme [Z] de l’ensemble de leurs prétentions

– constater que M. [Z] à l’instar de son épouse est occupant sans droit ni titre de l’immeuble vendu situé [Adresse 1] à [Localité 3], tant de l’appartement que de la partie du local commercial exclue du bail commercial consenti à la SARL Panicho, ordonner en conséquence son expulsion immédiate et sans délai des lieux ainsi que de tout occupant de son chef et le condamner à libérer l’immeuble de tout bien et objet pouvant s’y trouver et à lui restituer les clés avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt

– condamner M. [Z] à lui payer les sommes de :

‘ 690 euros par mois à compter du 31 août 2020 jusqu’au 30 septembre 2020 puis 2.000 euros par mois jusqu’à libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation concernant le logement d’habitation

‘ 800 euros par mois à compter du 31 août 2020 jusqu’à libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation concernant la partie du local commercial

‘ 5.000 euros à titre de dommages et intérêts

– condamner M. et Mme [Z] aux dépens de première instance et d’appel et à lui verser la somme 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante expose que lors de la vente de l’immeuble un délai de deux mois a été accordé à M. [Z] pour organiser son départ, qu’il n’a pas signé la convention d’occupation précaire préparée par le notaire, qu’il s’est maintenu dans les lieux malgré sommation et n’a pas remboursé l’aide financière qui lui avait été accordée en raison de ses difficultés financières. Elle soutient que M. [Z] s’est imposé dans les lieux de mauvaise foi au mépris de son droit de propriété et qu’il est occupant sans droit ni titre, la fraude corrompant tout, que si l’acte de vente mentionne la conclusion d’un bail d’habitation, ce terme est à considérer dans son sens générique, sans qu’il puisse en être tiré de conséquence sur la qualification juridique exacte de la location envisagée dont les conditions n’ont pas été relatées, ni constatées de visu par l’officier public et qui ne font pas foi jusqu’à inscription de faux, ajoutant que dans le compromis de vente, M. [Z] s’est obligé pour la date d’entrée en jouissance à rendre l’immeuble libre de toute location et occupation.

Elle précise que le notaire pourrait confirmer que les parties s’étaient mises d’accord pour une convention d’occupation précaire et non un bail mais qu’interrogée sur ce point Me [D] qui a reçu l’acte a opposé le secret professionnel auquel elle est tenue, que le notaire peut être délié du secret professionnel par l’autorité judiciaire pour la connaissance des actes qu’il a établis au regard d’intérêts légitimes comme le droit de la preuve et la manifestation de la vérité, que son audition constitue une mesure d’instruction qui peut être sollicitée en tout état de cause et que les dispositions de l’article 1359 alinéa 2 invoquées par les intimés ne prohibent pas le recours à des témoignages pour interpréter un acte obscur ou ambigu.

Elle soutient que le tribunal a requalifié à tort le ‘contrat de location’ établi le 28 août 2020 à son nom en contrat de bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant uniquement d’un brouillon manuscrit qui n’a pas recueilli l’accord de M. et Mme [Z], que ce document pourrait tout au plus valoir engagement à consentir un droit d’occupation à titre précaire mais qu’en tout état de cause M. [Z] ne l’a pas signé et que même à interpréter le règlement du prix prévu comme le consentement des intimés, celui-ci vaudrait pour l’ensemble des clauses de l’acte, consacrant ainsi une convention d’occupation précaire. Elle ajoute que la validité d’une telle convention est justifiée par l’existence de circonstances particulières, respectivement la nécessité de réaliser dans les plus brefs délais des travaux de mise aux normes électriques et gazières et l’existence d’une promesse de location signée le 28 août 2020 pour le 1er janvier 2021 et en déduit que la demande d’expulsion est justifiée.

Sur l’indemnité d’occupation pour le local commercial, l’appelante expose qu’indépendamment d’un local faisant l’objet d’un bail commercial consenti à la SARL Panicho, il existe une autre partie du rez-de chaussée d’une surface de 120 m2 environ occupée par les intimés, que l’acte authentique ne prévoit aucune occupation pour ce local, que l’habitation de ce local par les intimés est d’autant plus préjudiciable que l’achat de l’immeuble a été réalisé dans le but d’agrandir les locaux professionnels, situés dans la maison mitoyenne, de la SAS Traiteur [K] à laquelle a été consenti un bail commercial prévoyant un loyer annuel de 9.600 euros et qu’elle est fondée à solliciter une indemnité d’occupation de 800 euros. Elle soutient enfin que le tribunal a rejeté à tort sa demande de dommages et intérêts alors qu’elle justifie du préjudice subi .

Aux termes de leurs dernières conclusions du 24 mai 2023, M. et Mme [Z] demandent à la cour de :

– déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande nouvelle tendant à voir ordonner la levée du secret de Me [D], notaire ayant reçu l’acte qui devra répondre aux questions relatives à son établissement, et la rejeter

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné à la SCI TPGI de leur fournir les quittances de loyers réglés des mois de septembre 2020 à juin 2021 et au besoin l’y a condamnée, débouté la SCI TPGI de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

– l’infirmer pour le surplus en ce qu’il a requalifié le contrat de location établi le 28 août 2020 en contrat de bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dit que l’obligation faite à la SCI TPGI de leur fournir les quittances des loyers réglés n’est pas assortie d’une astreinte et les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts

– condamner la SCI TPGI à établir un contrat de location avec eux conforme à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 avec une prise d’effet au 1er septembre 2020, à faire établir les diagnostiques obligatoire et à dresser un état des lieux, sous astreinte de 200 euros par jour passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’arrêt

– dire et juger que le loyer mensuel s’élève à la somme de 590 euros par mois jusqu’au 31 décembre 2020 et à 690 euros par mois à compter du 1er janvier 2021, en tant que de besoin fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 590 euros par mois jusqu’au 31 décembre 2020 et à 690 euros par mois à compter du 1er janvier 2021

– condamner la SCI TPGI à leur fournir l’ensemble des quittances des loyers réglés à compter du mois de juillet 2021 et assortir la condamnation de la SCI TPGI à leur fournir l’ensemble des quittances des loyers réglés depuis le 1er septembre 2020, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8éme jour suivant la signification de l’arrêt

– condamner la SCI TPGI à leur payer les sommes de 5.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice lié au défaut de respect des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et 3.000 euros de dommages et intérêts pour harcèlement

– condamner la SCI TPGI en tous les frais et dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme supplémentaire de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés exposent qu’en vertu des clauses du bail prévoyant notamment qu’en dehors du rez-de chaussée faisant l’objet d’un bail commercial, le reste de l’immeuble, occupé par le vendeur, fera l’objet d’un bail d’habitation à son profit, ils se sont légitimement maintenus dans les lieux, qu’ils ont dû adresser une mise en demeure à l’appelante le 11 janvier 2021 pour l’inviter à cesser toutes pressions et harcèlement et qu’elle leur a alors fait délivrer une sommation de quitter les lieux. Ils prétendent que, comme le mentionne l’acte notarié de manière claire et précise, la commune intention des parties était qu’ils conservent la jouissance de la maison sous la forme d’un bail d’habitation concomitamment à la vente, que l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux et s’impose aux parties, que la SCI TPGI ne pouvait leur imposer une convention d’occupation précaire, contraire à la volonté des parties et qu’il est indifférent que le notaire ait pu à la demande de l’appelante lui remettre un modèle qu’ils n’ont pas signé, ajoutant que l’acte de vente ne fait mention d’aucune circonstance particulière et exceptionnelle qui aurait justifié la conclusion d’un bail dérogatoire du droit commun.

Ils font valoir que la demande de levée du secret professionnel du notaire et son audition, n’a été formée ni en première instance, ni dans les conclusions justificatives d’appel du 5 novembre 2021 et qu’elle est dès lors irrecevable. Sur le fond, ils soutiennent qu’en vertu de l’article 1359 alinéa 2 du code civil, la teneur d’un acte authentique ne peut être combattue que par un autre acte authentique, de sorte qu’il ne peut-être reçu aucune preuve contre l’acte authentique du 31 août 2020, même du notaire rédacteur et ce d’autant plus en l’espèce que l’acte est clair et précis quant à la conclusion d’un bail au profit du vendeur.

Ils soutiennent que le tribunal a requalifié à tort en contrat de bail d’habitation, le contrat de location établi le 28 août 2020 au nom de la SCI TPGI qu’ils n’ont pas signé et qui ne les engage pas dès lors qu’il n’est pas conforme à l’accord des parties, que l’acte valait tout au plus engagement de location mais qu’en l’absence de contrat il n’y a pas lieu à requalification et demandent à la cour de condamner l’appelante à établir un contrat de location conforme à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 aux conditions énoncées par le jugement et la délivrance de quittances sous astreinte, précisant que l’appelante persiste à ne pas leur délivrer ces quittances. Sur les dommages et intérêts, ils exposent que l’appelante est de mauvaise foi et cherche à leur nuire, le préjudice étant caractérisé par la privation des APL.

Sur l’indemnité d’occupation pour le local commercial, ils s’y opposent au motif qu’il n’est pas établi qu’ils occuperaient les locaux du rez-de-chaussée et qu’il résulte de l’acte authentique que seule la partie du rez-de-chaussée déjà louée à la SARL Panicho, est exclue du bail d’habitation consenti au vendeur. Ils précisent que le bail dont est titulaire cette société ne porte pas sur la totalité des locaux du rez-de-chaussée et que le bail que la SCI TPGI s’est consentie à elle-même et portant sur le reste des locaux dont la jouissance leur a été réservée est nul et en tout état de cause leur est inopposable.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2023.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

DEBOUTE M. [N] [Z] et Mme [V] [J] épouse [Z] de leur demande d’irrecevabilité de la demande avant dire droit de levée du secret professionnel de Maître [D], notaire et d’audition ;

DÉBOUTE la SCI TPGI de cette demande avant dire droit ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

– ordonné à la SCI TPGI de fournir à M. [N] [Z] et Mme [V] [J] épouse [Z] les quittances des loyers réglés des mois de septembre 2020 à juin 2021 et au besoin l’y a condamnée

– débouté M. [N] [Z] et Mme [V] [J] épouse [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour harcèlement

– débouté la SCI TPGI de l’ensemble de ses demandes

– condamné la SCI TPGI à payer à M. [N] [Z] et Mme [V] [J] épouse [Z] la somme de 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE la SCI TPGI à établir par écrit un contrat de location à usage d’habitation conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, au profit de M. [N] [Z] et Mme [V] [J] épouse [Z] à effet du 1er septembre 2020, portant sur l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] à l’exclusion du rez-de-chaussée, moyennant un loyer mensuel de 590 euros du 1er septembre au 31 décembre 2020 et de 690 euros à compter du 1er janvier 2021 et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification del’arrêt et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, pendant une durée de trois mois ;

DÉBOUTE M. [N] [Z] et Mme [V] [J] épouse [Z] de leur demande de condamnation de la SCI TPGI à établir le dossier de diagnostics techniques prévus par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 et un état des lieux ;

CONDAMNE la SCI TPGI à payer à M. [N] [Z] et Mme [V] [J] épouse [Z] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le non respect des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI TPGI à délivrer à M. [N] [Z] et Mme [V] [J] épouse [Z] les quittances des loyers des mois de novembre et décembre 2021 et de janvier à septembre 2022 et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai, pendant trois mois ;

CONDAMNE la SCI TPGI à payer à M. [N] [Z] et Mme [V] [J] épouse [Z] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI TPGI de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI TPGI aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

 

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