10 janvier 2024
Tribunal judiciaire de Lyon
RG n°
18/08947

Chambre 9 cab 09 F

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 9 cab 09 F

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 18/08947 – N° Portalis DB2H-W-B7C-S5SV

N° de minute :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

Affaire :

M. [R] [W], Mme [P] [E] épouse [W]
C/
S.A.S. ADVENIS VALUE ADD venant aux droits de la SAS AVENIR FINANCE IMMOBILIER, S.A. BNP PARIBAS, Association syndicale libre [Adresse 3], S.A. AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société SUN RENOVATION, Me [V] [A] ès qualité de liquidateur et de mandataire jduiciaire de la SARL SUN RENOVATION, S.A.R.L. BELLOQ ARCHITECTURE

le:

EXECUTOIRE+COPIE

la SELARL CARNOT AVOCATS – 757
la SELARL CHANON SOCIÉTÉ D’AVOCATS – 1179
la SCP D.J. VERNE – L.G. BORDET – J. ORSI – Y. TETREAU – 680
la SCP GRAFMEYER BAUDRIER ALLEAUME JOUSSEMET – 786

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la
Chambre 9 cab 09 F du , le jugement réputé contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 06 Avril 2023,

Après rapport de Magali GUYOT, Vice-Présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 09 Novembre 2023, devant :

Président : Magali GUYOT, Vice-Présidente

Assesseurs :Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente
Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Julie MAMI, Greffière

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [W]
né le 22 Juin 1954 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Florestan ARNAUD de la SELARL CARNOT AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 757

Madame [P] [E] épouse [W]
née le 30 Août 1956 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Florestan ARNAUD de la SELARL CARNOT AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 757

DEFENDEURS

S.A.S. ADVENIS VALUE ADD venant aux droits de la SAS AVENIR FINANCE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Jean-marie CHANON de la SELARL CHANON SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1179

S.A. BNP PARIBAS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric ALLEAUME de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 786

Association syndicale libre [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

S.A. AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société SUN RENOVATION, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Yves TETREAU de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 680

Maître [V] [A] ès qualité de liquidateur et de mandataire jduiciaire de la SARL SUN RENOVATION, demeurant [Adresse 2]

défaillant

S.A.R.L. BELLOQ ARCHITECTURE, dont le siège social est sis [Adresse 9]

défaillant

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon compromis de vente signé les 2 et 17 novembre 2009, la SAS AVENIR FINANCE IMMOBILIER, devenue la SAS ADVENIS VALUE ADD a vendu à [R] et [P] [W] un immeuble à usage commercial et d’habitation avec caves, balcons et cour sis [Adresse 6] à [Localité 10] cadastré PY [Cadastre 8] moyennant un prix de 104 500 euros.

Cette vente a été réitérée par acte authentique le 28 décembre 2009 aux conditions prévues.

Elle a été financée par l’octroi de deux prêts accordés par la SA BNP PARIBAS :

prêt du 30 novembre 2009 de 113 152,12 euros pour une durée de 180 mois au taux nominal de 3,80%
– prêt du 17 avril 2010 de 191 400 euros pour une durée de 180 mois au taux nominal de 3,98 % destiné à financer les travaux nécessaires à la rénovation du bien.

Par ailleurs, la SA BNP PARIBAS a contracté avec [R] et [P] [W] une convention patrimoniale le 24 novembre 2009 ayant pour objet :

– le conseil dans la définition et la réalisation d’une stratégie patrimoniale ;
– la mise à disposition d’un ensemble de services et de produits de gestion du patrimoine.

La restauration du bien immobilier acquis par les consorts [W] et de l’ensemble de la copropriété l’abritant a été confiée par l’association libre syndicale [Adresse 3] à [Localité 10] constituée à cet effet par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] le 10 décembre 2008 à la société SUN RENOVATION, placée depuis en liquidation judiciaire.

Estimant qu’en raison des désordres affectant la réalisation de travaux, l’investissement obtenu n’était pas à la hauteur de ce qui avait été convenu, les consorts [W] ont assigné par actes d’huissier délivrés les 2 et 7 août 2018, principalement la SAS ADVENIS VALUE ADD et la SA BNP PARIBAS devant le tribunal de grande instance de LYON, devenue tribunal judiciaire, en résolution de la vente et des prêts consentis, et à titre subsidiaire, aux fins d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice.

Dans le dernier état de leurs conclusions récapitulatives n° 2 notifiées par la voie électronique le 16 mai 2022, [R] et [P] [W] demandent au tribunal judiciaire, sur le fondement des articles 10, 143 et 144 du code de procédure civile, anciens 1 134 et 1 147 du code civil, 1 231-1, 1 112-1 du code civil, 1 224 et suivants du code civil, L 553-1 et suivants du code monétaire et financier, 1 792 et suivants du code civil :

– in limine litis, déclarer leur action non prescrite et donc recevable ;
– à titre principal, prononcer la résolution du contrat d’achat du bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 10] et des contrats de prêts souscrits auprès de la BNP PARIBAS ayant pour objet de financer l’investissement immobilier et d’ordonner en conséquence le retour au statu quo ante ;
– à titre subsidiaire, condamner in solidum la SA BNP PARIBAS et la société ADVENIS VALUE ADD à leur payer la somme de 304 552,12 euros correspondant à la somme globale empruntée, et ce, au titre de la réparation de leur préjudice constitué par la perte de chance d’éviter la réalisation de l’investissement immobilier ;
– à titre infiniment subsidiaire, désigner un expert au contradictoire des parties, aux fins d’établir les désordres affectant les travaux réalisés sur l’immeuble et de déterminer les responsabilités encourues ;
– en tout état de cause, condamner in solidum la SA BNP PARIBAS et la société ADVENIS à leur verser la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi ;
– condamner les mêmes à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– réserver les dépens ;
– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, [R] et [P] [W] exposent à titre liminaire que leur action est recevable car intentée dans le délai de cinq ans autorisé par l’article 2 224 du code civil à compter du jour où ils ont pu se convaincre pleinement du vice affectant la vente dans son étendue et sa portée, soit le 17 janvier 2014 en ce qui concerne l’absence de cave au sous-sol réservée à leur lot, et le 28 avril 2014, date de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, cet unique élément permettant de déterminer l’impossibilité de louer le bien à court terme comme initialement prévu s’agissant d’un investissement locatif.

Au fond, ils soutiennent en premier lieu au soutien de leur demande de résolution de la vente et des contrats de prêts, que la société ADVENIS VALUE ADD et la SA BNP PARIBAS ont gravement manqué à leurs obligations contractuelles, contractées respectivement par chacune, dans le cadre du contrat de vente et dans le cadre des contrats de prêt. A cet égard, ils font observer que l’achat réalisé à titre d’investissement et pour bénéficier du dispositif fiscal de faveur issu du régime de la loi Malraux n’a pas été rentable comme garanti par la SA BNP PARIBAS et la société ADVENIS VALUE ADD, les travaux de restauration n’ayant pas été conduits à leur terme et restant affectés de graves désordres, l’immeuble demeurant ainsi impropre à la location. Ils précisent que la société ADVENIS VALUE ADD a recruté des constructeurs dont elle n’a pas vérifié les compétences professionnelles, et alors que l’opération a été un échec et que la vente a été consentie pour un bien situé dans un secteur géographique sinistré, non porteur pour la location. Ils ajoutent s’agissant de la SA BNP PARIBAS qu’elle leur a conseillé cet investissement pour leur permettre de bénéficier d’un avantage fiscal, tout en leur garantissant que la location du bien leur permettrait de couvrir le remboursement des mensualités d’emprunt, ce qui s’est avéré faux. Par ailleurs, ils reprochent à la société ADVENIS VALUE ADD de s’être immiscée dans la conduite des travaux.

En second lieu, à titre subsidiaire, les consorts [W] estiment que la SA BNP PARIBAS et la société ADVENIS VALUE ADD ont manqué à leur obligation de d’information et de mise en garde dans le cadre de cet investissement locatif. S’agissant de la SA BNP PARIBAS, ils rappellent que cette dernière était tenue s’agissant d’un placement financier dont elle ne pouvait ignorer la teneur, du fait de sa collusion avec le promoteur de l’opération, de les informer des risques présentés par cette opération fiscale, financière et immobilière, et ce de manière adaptée eu égard aux objectifs poursuivis. Ils font valoir que s’agissant d’une opération de crédit, l’établissement bancaire restait tenu d’un devoir de mise en garde consistant pour lui à s’informer de la situation financière des emprunteurs pour vérifier si le crédit est adapté à leur situation et à attirer l’attention de ces derniers sur les éventuels dangers de l’opération, et ce, sans pouvoir se retrancher derrière la qualité de Monsieur [W] qui reste un profane en la matière de crédit et d’investissement.

Ils estiment leur préjudice à hauteur de leur perte de chance d’échapper à cet investissement qu’ils qualifient de calamiteux, soit la totalité des sommes empruntées auprès de l’établissement bancaire.

Enfin, à titre infiniment subsidiaire, ils expliquent qu’une expertise judiciaire doit être ordonnée au contradictoire de toutes les parties assignées, y compris AXA France IARD, en sa qualité d’assureur de la société SUN RENOVATION, aucun argument à ce stade du dossier ne pouvant établir que la responsabilité du constructeur est de nature uniquement décennale.

En réponse, dans des conclusions n°4 notifiées par la voie électronique le 12 juillet 2022, la SAS ADVENIS VALUE ADD demande au tribunal sur le fondement des articles 2 224, 1 134, 1 147 du code civil, ces derniers pris dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 122 du code de procédure civile, de :

– in limine litis, déclarer l’action engagée par Monsieur et Madame [W] prescrite ;
– à titre principal, débouter Monsieur et Madame [W] de l’ensemble de leurs demandes, en principal, intérêts, frais et accessoires, fondées tant au titre de la résolution du contrat de vente que de l’octroi de dommages et intérêts pour perte de chance ;
– à titre subsidiaire, dire qu’elle sera entièrement relevée et garantie par la SA BNP PARIBAS en cas de condamnation ;
– à titre infiniment subsidiaire, débouter Monsieur et Madame [W] de leur demande d’expertise judiciaire ;
– condamner solidairement Monsieur et Madame [W] aux dépens qui seront distraits à la SELARL CHANON, ainsi qu’à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle considère que l’action des consorts [W] est prescrite car intentée au-delà du délai imparti par la loi. Elle soutient que s’agissant d’une vente classique, le point de départ, tant de l’action en résolution de l’acte, que de l’action en responsabilité pour mauvaise exécution des obligations en découlant, et notamment l’obligation de conseil, doit être fixé au jour de la vente, soit le 28 décembre 2009. En tout état de cause, il ressort d’un courrier rédigé par Monsieur [W] que ce dernier a pris connaissance de l’absence de la cave et des difficultés à louer le bien en raison de la durée des travaux, dès le 8 juillet 2013.

Au fond, elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute dans le cadre de son activité de marchand biens en l’état et qu’elle n’est tenue d’aucune obligation de conseil à l’égard des acquéreurs dans leur choix de placement financier et d’investissement. Elle souligne que sa seule obligation a consisté à proposer à la vente des biens répondant aux caractéristiques nécessaires pour permettre aux acquéreurs de bénéficier d’un dispositif fiscal, ce qu’elle a fait, et qu’elle n’était aucunement responsable de la conduite des travaux.

Enfin, elle souligne qu’elle ne pourrait être tenue solidairement des fautes commises par l’établissement bancaire, le cas échéant, n’ayant aucun lien financier ou de société avec la SA BNPPARIBAS.

Dans des conclusions n°3 notifiées par la voie électronique le 23 juin 2022, la SA BNPPARIBAS demande au tribunal judiciaire, sur le fondement de articles 1 134 et 1 147 anciens du code civil, 122 du code de procédure civile, de :

– à titre liminaire, de déclarer les demandes principales et subsidiaires de Monsieur [R] [W] et de [P] [W] irrecevables et de les rejeter ;
– à titre principal, de débouter [R] et [P] [W] de l’ensemble de leurs prétentions et demandes formées à l’encontre de la SA BNP PARIBAS ;
– à titre subsidiaire, si la résolution des contrats de prêts était prononcée, condamner [R] [W] et [P] [W] à lui rembourser le capital emprunté au titre des deux prêts, soit 113 152,12 euros et 191 400 euros, déduction à faire des échéances qu’ils ont réglées ;
– condamner la société ADVENIS VALUE ADD à l’indemniser du préjudice subi à hauteur du montant des intérêts qui auraient dû être perçus par elle au titre des deux prêts;
– débouter en tout état de cause, la société ADVENIS VALUE ADD de toutes ses demandes formées à son encontre;
– condamner solidairement [R] [W] et [P] [W] ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, distraits au bénéfice de la SCP GRAFMEYER BAUDRIER ALLEAUME JOUSSEMET.

La SA BNPPARIBAS considère que l’action des consorts [W] est prescrite, que ce soit la demande en résolution des contrats de prêts que la demande de dommages et intérêts, le point de départ de la prescription ne pouvant être postérieur au 8 juillet 2013, les demandeurs indiquant dans un courrier daté de ce jour s’être déplacés afin de visiter l’immeuble, s’être aperçu du retard pris par les travaux, et de l’inexistence de la cave. S’agissant de l’obligation de conseil, le point de départ de la prescription doit être fixé à la date de l’émission des offres de prêt.

Au fond, la SA BNP PARIBAS rappelle qu’elle n’est intervenue qu’en cas de prêteur et aucunement en qualité de conseiller investissement et patrimoine, et que le manque à gagner de l’opération ne trouve sa source que dans le retard pris par les travaux qui ne lui est pas imputable.

Sur l’obligation de conseil, d’information et de mise en garde, la SA BNPPARIBAS met en avant que les consorts [W] sont des clients avertis en raison de leurs expériences, connaissances et compétences leur permettant de comprendre les décisions d’investissement, qu’ils ne peuvent tirer aucune conséquence de la convention patrimoniale postérieure à l’achat immobilier litigieux et qui en outre ne visait que la gestion de leur compte d’instruments financiers. Elle fait observer que les consorts [W] ne démontrent aucunement l’existence d’un risque d’endettement excessif, les mensualités ayant toujours été payées, nonobstant l’absence de perception d’un loyer.

Enfin, elle explique que le quantum du préjudice tel que sollicité n’est aucunement justifié.

S’agissant, de la demande de relever et garantir formée par la société ADVENIS VALUE ADD, la SA BNP PARIBAS fait observer que sa demande n’est aucunement fondée sur un quelconque manquement commis à son égard.

Dans des conclusions n°2 notifiées par la voie électronique le 11 mars 2022, la compagnie AXA France IARD, en qualité d’assureur décennal de la société SUN RENOVATION, demande au tribunal, sur le fondement des articles L 241-1 alinéa 3 du code des assurances, 1 792 du code civil, 1 224 et suivants du code civil, de :

– constater que les demandes principales des consorts [W] ne la concernent aucunement et n’ont aucun rapport avec la garantie décennale dont elle reste uniquement débitrice;
– la mettre hors de cause, et rejeter la demande d’expertise judiciaire ;
– condamner les consorts [W] à lui payer, outre les dépens, distraits au profit de Maître TETREAU, avocat de droit, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La compagnie AXA France IARD fait observer qu’elle ne doit aucune garantie puisque l’objet du litige est sans rapport avec la garantie décennale dont elle est tenue et qui ne peut concerner que des désordres correspondant à des vices cachés et qui surviennent postérieurement à la réception des travaux. Elle estime en outre la demande d’expertise inutile, toute prétention ultérieure des consorts [W] au titre de désordres, à son égard, étant manifestement vouée à l’échec.

L’association syndicale libre [Adresse 3], assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses, le 21 août 2018, n’a pas constitué avocat.

Maître [V] [A], es qualité de mandataire judiciaire de la société SUN RENOVATION, assigné selon acte délivré à étude, n’a pas constitué avocat.

La SARL BELLOCQ ARCHITECTURE, assignée selon acte délivré à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 avril 2023.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 novembre 2023, puis mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 janvier 2024.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DECLARE irrecevables les actions en résolutions judiciaires et en responsabilité contractuelle exercées par [R] et [P] [W] à l’égard de la SAS ADVENIS VALUE ADD et la SA BNPPARIBAS car prescrites ;

DEBOUTE [R] et [P] [W] de leur demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum [R] et [P] [W] à payer à la SAS ADVENIS VALUE ADD et la SA BNP PARIBAS, à chacune, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et celle de 1 000 euros sur ce même fondement à la compagnie AXA France IARD ;

CONDAMNE in solidum [R] et [P] [W] aux dépens de l’instance;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

En foi de quoi, Lise-Marie MILLIERE, juge ayant assisté aux délibérés et Julie MAMI, greffière ont signé le présent jugement.

LA GREFFIERELA JUGE

 

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