9 mai 2023
Cour d’appel de Poitiers
RG n°
21/02554

1ère Chambre

ARRÊT N° 209

N° RG 21/02554

N° Portalis DBV5-V-B7F-GLF4

[T]

[Y]

C/

[H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 09 MAI 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 juin 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE

APPELANTS :

Monsieur [O] [T]

né le 02 décembre 1973 à [Localité 2] (59)

[Adresse 3]

Madame [W] [Y] épouse [T]

née le 17 janvier 1978 à [Localité 5] (34)

[Adresse 3]

ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant Me Laurent LAMBERT, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉE :

Madame [L] [H] épouse [X]

née le 18 septembre 1959 à [Localité 4] (17)

[Adresse 1]

ayant pour avocat postulant et plaidant Me Victor DOMINGUES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 27 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

*****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS

Par acte de vente du 13 mars 2018 ,les époux [T] ont acheté à Mme [H], épouse [X] une maison principale et logement annexe situés à [Localité 4] (Charente maritime) pour un prix de 215 000 euros.

Ils soutiennent avoir découvert peu après l’acquisition divers désordres.

Par courrier recommandé du 8 décembre 2018, ils ont mis en demeure leur venderesse de prendre à sa charge le coût des travaux nécessaires à la remise en état de la maison.

Le cabinet Texa a établi à leur demande un rapport le 27 mars 2019.

Par acte du 18 juin 2019, les époux [T] ont assigné leur venderesse devant le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire.

L’expertise était ordonnée le 20 août 2019.

Mme [P] a déposé son rapport le 30 juin 2020.

Par acte du 10 septembre 2019, les époux [T] ont assigné Mme [X] devant le tribunal de grande instance de la Rochelle sur le fondement de la garantie des vices cachés aux fins de condamnation à leur payer les sommes de 52 827,21 euros au titre de la restitution du prix de 9000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

Mme [X] a conclu au débouté.

Par jugement du 18 juin 2021, le tribunal judiciaire de La Rochelle a notamment statué comme suit :

‘- déclare irrecevable la demande à l’encontre de la société E-Maidiag

-condamne Mme [X] à verser aux époux [T] les sommes de

.1466,41 euros en réparation du vice caché lié à la présence d’humidité , toutes causes de préjudices confondues

.1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

-condamne Mme [X] aux dépens incluant les frais d’expertise à hauteur du tiers de son montant ‘ .

Le premier juge a notamment retenu que :

L’ action est recevable.

L’ acte de vente contient une clause d’exclusion des vices cachés.

Il appartient aux acquéreurs d’ établir le vice, son antériorité, la connaissance de la venderesse, le fait qu’il rend l’ouvrage impropre à sa destination.

– sur l’ assainissement

Le vice existe. Il était apparent.

L’ acte de vente précise que le vendeur a déclaré que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées et que l’acheteur dispose d’un délai de deux ans pour réaliser ce raccordement.

Le réseau est sous-dimensionné.

Il n’est pas établi que la venderesse ait pu être informée du sous-dimensionnement du réseau.

Elle n’est pas une professionnelle des réseaux d’évacuation des eaux usées.

Elle a fait intervenir une société qui a préconisé des travaux inopérants.

Le rapport de contrôle annexé à l’acte notarié était un signal d’alerte.

Il n’était pas caché.

Il n’est pas non plus établi que ce vice rende l’immeuble impropre à usage.

Des vidanges régulières peuvent constituer une solution efficace au sous-dimensionnement.

– sur la charpente-couverture

L’ expert dit qu’elle est en mauvais état généralisé et est déformée par un mauvais état phytosanitaire global. Elle préconise le remplacement complet de la charpente.

Le grenier du logement principal était accessible avant la vente.

Le diagnostiqueur mandaté pour la recherche de termites y a eu accès. Il n’était pas encombré.

S’il n’a pu accéder à la charpente du studio, les constatations de l’ expert intéressent surtout le logement principal.

Dès novembre 2018, des flexions étaient constatées.

Un simple examen visuel du cabinet Texa ; expert mandaté par les acquéreurs a permis de voir des flexions et infiltrations.

La situation existait au jour de la vente.

L’ état très dégradé était parfaitement visible.

La connaissance de la venderesse n’est pas établie

– sur l’installation électrique

Le diagnostic annexé à l’acte notarié mentionne que l’installation électrique intérieure comporte des anomalies.

La nécessité de travaux était fortement recommandée.

Les désordres étaient apparents et connus des acheteurs au jour de la vente .

– sur l’ humidité

Les acquéreurs ont communiqué à l’ expert une photographie qu’ils avaient prise d’un matelas posé contre le mur du petit logement.

L’expert a confirmé que le matelas avait été posé devant l’endroit où elle a relevé de fortes tâches d’humidité et de salpêtre.

Elles établissent que la venderesse connaissait le vice.

La nécessité de refaire le mur du fait de l’apparition du salpêtre diminue l’usage de l’immeuble.

Le coût des travaux sera évalué à 966,41 euros au regard du devis produit, le trouble de jouissance à 500 euros.

La demande de relevé indemne est irrecevable la venderesse n’ayant pas attrait à la cause la société E-Maidiag.

LA COUR

Vu l’appel en date du 16 août 2021 interjeté par les époux [T]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 9 février 2023, les époux [T] ont présenté les demandes suivantes:

Vu les pièces versées au débat en première instance,

Vu les nouvelles pièces versées au débat,

Moyens

Motivation

SUR CE

– sur les conditions de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l’article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose:

Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du code civil prévoit: Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. Selon l’article 1646 du code civil, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

La vente portait sur un ensemble comprenant une maison d’habitation et un petit logement annexe pour un prix de 250 000 euros.

L’acte de vente comprend une clause d’exclusion des vices apparents et cachés.

Elle stipule que l’exonération de garantie des vices cachés ne s’applique pas s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Il convient, ainsi que le tribunal l’a rappelé , de rechercher si l’ensemble immobilier acquis est ou non affecté de vices cachés au sens des articles précités, dans l’affirmative d’établir que la venderesse avait connaissance de ces vices et ne les a pas révélés aux acquéreurs.

-l’assainissement, la fosse septique

Le compromis de vente stipule (en page 12) que les travaux concernant la mise en conformité du système d’assainissement ont été effectués par la société Setrap selon facture du 31 janvier 2014, (en page 19) que le vendeur déclare que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau collectif d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique, que le diagnostic réalisé le 8 janvier 2018 décrit une installation sans risque apparent pour la salubrité publique ou l’environnement le jour du contrôle.

Il ressort des productions que le dispositif d’assainissement a été contrôlé le 10 janvier 2014 (avant la vente) , qu’il reposait sur une fosse de 3M3 et de 5 EH (Equivalent Habitant), l’évacuation des eaux usées se faisant via une tranchée d’infiltration au fossé.

Un nouveau contrôle a été effectué le 8 janvier 2018, deux mois avant la vente.

Des renseignements sont pris concernant l’immeuble, le dispositif d’assainissement étant fonction du nombre de pièces principales et d’usagers.

La venderesse a déclaré 5 pièces principales et un usager.

La société Satrap a réalisé des travaux courant juillet 2018, travaux financés par la venderesse.

L’expert judiciaire indique que le taux de remplissage de l’ouvrage est de 30% seulement, que la fosse n’est pas prévue pour une famille mais pour un seul usager.

Cette capacité de 30 % est dimensionnée pour fonctionner pour 1,5 usager alors que la fosse aurait dû être de 17 EH.

Elle estime que l’assainissement ne fonctionnait plus entre novembre 2016 et juillet 2018, ce dont les acquéreurs n’ont pas été avisés.

L’expert se prononce en faveur du remplacement complet de la fosse et du raccordement du logement annexe.

Cette analyse est confortée par le rapport établi par la société ETCE le 2 novembre 2021.

Elle indique également que le dispositif d’assainissement est sous-dimensionné, qu’il aurait dû être dimensionné à 8 EH et non 5 compte tenu du nombre de pièces principales dans la maison et du nombre d’usagers.

Il est adapté pour 1,5 usager.

Elle ajoute que le dispositif ne respecte pas non plus les règles d’implantation à moins de 5 m d’un ouvrage fondé.

Elle précise que l’attestation de conformité délivrée porte uniquement sur l’absence de risque apparent pour la salubrité publique ou l’environnement.

Au sous-dimensionnement du dispositif d’assainissement s’ajoute le défaut de raccordement du logement annexe dont les eaux sont rejetées directement dans un canal ou dans un fossé proche de la maison.

Force est de relever que l’acte notarié n’en dit rien.

Mme [X] met en cause les travaux réalisés par la société Satrap , assure que le défaut de raccordement du logement annexe était visible, apparent, qu’elle a informé les acquéreurs.

Durant les opérations d’ expertise , la venderesse a indiqué avoir déclaré une fosse pour 4 personnes, ce qui ne correspond pas aux renseignements recueillis le 8 janvier 2018 selon lesquels le nombre d’usagers déclaré est 1.

Les acquéreurs produisent une attestation émanant de M. [N] qui déclare le 20 juin 2020 leur avoir signalé en novembre 2018 que l’évacuation des eaux usées du petit logement se jetait depuis toujours dans le fossé et ‘ ils ont été surpris de l’apprendre’.

Il résulte des éléments précités que l’assainissement de l’ensemble immobilier acquis présente des vices cachés.

Le petit logement n’était pas raccordé, ce que Mme [X] savait.

Elle ne démontre pas avoir averti ses acquéreurs avant la vente.

Le seul fait qu’ils aient séjourné quelques jours dans le petit logement avant la réitération de la vente ne démontre pas qu’ils aient eu connaissance de cette particularité qui est une non-conformité.

La fosse septique existante était sous-dimensionnée , ne pouvait correspondre aux besoins d’une famille.

Mme [X] connaissait ce défaut, a indiqué durant les opérations d’expertise (page 24 du rapport ) avoir déclaré une fosse pour 4 personnes alors que le nombre d’usagers déclarés en 2018 était 1.

Les défauts précités sont d’une gravité certaine dès lors que l’occupation de l’ensemble par une famille est compromise faute d’assainissement adapté.

Ils sont donc fondés à demander condamnation de la venderesse à leur payer le coût des travaux de reprise consécutifs qui seront fixés au regard du devis produit à la somme de 35 984,46 euros

TTC, devis établi le 28 juillet 2022 par la société Satrap qui prévoit la dépose de la filière existante, son remplacement par une filière capacité 10 EH.

– l’humidité

L’expert judiciaire rappelle que la maison a été initialement acquise le 2 septembre 1960 par les parents de la venderesse, aurait été construite dans les année 20, était nommée ‘la cabane des écluseaux’, ce qui renvoie au site caractérisé par la présence proche d’écluses, de canaux, de rivières.

La maison est située au lieu dit le marais des écluseaux.

L’expert se dit non surprise par le taux d’humidité, la maison étant entourée de fossés humides.

Elle précise que l’eau circule dans des canaux et rivières en activité.

L’humidité a un impact sur les murs, se traduit par une humidité ascensionnelle pouvant expliquer la présence de salpètre et le décollement des tapisseries ou peinture.

L’expert précise avoir constaté une forte humidité accrue par des erreurs de conception (placo collé sur des murs anciens), par les infiltrations en toiture.

Mme [P] a constaté de l’ humidité dans l’ entrée, le séjour provoquant des cloques et boursouflures, dans la chambre et la salle de bain.

Elle a constaté que la tapisserie se décollait du fait de la présence de salpètre sur les murs de refend de la maison principale.

La venderesse soutient que l’humidité était apparente, que lorsqu’elle a fait visiter, la maison était un peu chauffée, non habitée, que les meubles de son fils s’y trouvaient, rappelle que les époux [T] ont visité 5 ou 6 fois.

Le conseil des époux [T] a transmis à l’expert une photographie qui montre un matelas pneumatique posé contre un mur.

L’expert indique : Je note que ce matelas est positionné devant l’endroit ou j’ai relevé des tâches fortes d’humidité et de salpêtre.

Les époux [T] produisent une attestation émanant de M. [N] en date du 10 septembre 2019, attestation non produite en première instance :

Je ‘ certifie sur l’honneur que j’ai tapissé le mur séparant la salle à mangé des deux chambres quelques jours avant la visite de M. et Mme [T] , le panneau de placoplatre celui ci ayant été changer par Mme [X] car il était entièrement pourri par l’humidité d’autres traces d’humidité existaient dans la maison autour des fenêtres, des boutons et prises électrique.’

Il résulte de la localisation de la maison et des constatations de l’expert que le taux d’humidité était prévisible, non forcément apparent à la date de la vente.

Les époux [T] produisent des éléments qui démontrent que des traces apparentes ont été occultées, établissent que des travaux ont été réalisés juste avant la vente et non seulement en 2016 comme soutenu par la venderesse pour dissimuler le taux d’humidité.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que l’humidité de l’immeuble était un vice caché connu de la venderesse qui avait fait en sorte de l’occulter .

– sur l’électricité

L’expert judiciaire a relevé l’ absence de prise de terre sur toutes les prises et non sur la seule prise relevée sur diagnostic.

Elle ajoute qu’ un interrupteur différentiel est souhaitable même s’il n’est pas obligatoire.

Elle estime que la dangerosité de l’installation n’a pas été suffisamment signalée.

Le diagnostic électricité a indiqué : ‘L’installation date de 15 ans , des travaux sont à prévoir . Au moins une prise n’est pas reliée à la terre.’

Le coût des travaux de sécurisation s’est élevé à 708,80 euros, montant validé par l’expert.

Si le diagnostic aurait pu être plus explicite, les acquéreurs avaient été avertis de l’ancienneté de l’installation, de la nécessité de travaux futurs dont le coût n’a pas été exorbitant, de la présence de prises non reliées à la terre .

Les défauts de l’installation électrique étaient donc connus.

– sur la toiture-charpente

La charpente est composée de pannes passantes avec voliges formant support de couverture.

Le cabinet Texa avait décrit des pannes anciennes, plusieurs flexions de la couverture, des traces d’infiltration sur le bois des voliges, un sol dégradé.

Le cabinet BEA (28 janvier 2020) indique qu’après observation et sondage, la majorité des pannes passantes ont subi des attaques xylophages par des vrillettes.

Ces attaques ont peu ou pas d’influence sur la résistance mécanique du bois. La cause de la déformation est due principalement au faible dimensionnement des pannes passantes.

Les infiltrations d’eau (dégradation par facteur abiotique) ont une influence sur la résistance mécanique des éléments porteurs.

Les flèches relevées sur l’ensemble des pannes existantes sont supérieures à la flèche admissible, parfois même supérieures à la flèche critique.

L’ensemble des pannes passantes et faîtière est à remplacer.

Les époux [T] assurent que la pièce d’accès aux combles était trop encombrée pour permettre l’accès.

Il résulte des photographies incluses dans le rapport d’expertise que la charpente est affaissée, élément visible de l’extérieur.

A l’intérieur, l’expert a constaté des flexions, des infiltrations sur les pannes, des voliges avec infiltrations anciennes.

L’expert judiciaire émet l’hypothèse que la charpente a subi des déformations suite à une modification de fonction et d’utilisation de la maison.

Elle observe que les espacements des pannes étaient habituels dans les bâtiments anciens à usage de dépendance.

Il n’ est pas contesté que la venderesse n’a fait état d’aucuns travaux sur la charpente- couverture avaient été refaites.

Il n’est pas démontré que les acquéreurs n’aient pu accéder à la toiture.

Un doute existe sur l’état de la toiture à la date de la vente, l’expert retenant que le changement d’usage ayant pu entraîner une aggravation de l’état de la toiture.

Le diagnostiqueur qui a participé aux opérations d’expertise avait indiqué avoir eu accès au grenier , à la charpente.

Il résulte des éléments précités que la vétusté de la toiture était apparente, que le vice caché est donc exclu.

– sur le préjudice de jouissance et le préjudice personnel

Les époux [T] sont fondés à demander la condamnation de la venderesse à les indemniser des préjudices moral et de jouissance résultant de l’humidité de l’immeuble et des dysfonctionnements de l’assainissement.

Ils produisent des photographies de la microstation bouchée en janvier 2023, précisent subir des odeurs nauséabondes, vivre dans l’appréhension constante.

Au regard des productions, le préjudice de jouissance des époux [T] sera fixé à la somme de 4000 euros, celui moral à la somme de 1000 euros.

– sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ‘ La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).’

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel incluant les frais d’expertise judiciaire seront fixés à la charge de l’intimée .

Il est équitable de condamner l’intimée à payer aux appelants la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

-confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a débouté les époux [T] de leurs demandes au titre de l’assainissement et fixé le préjudice de jouissance à la somme de 500 euros.

Statuant de nouveau

-dit que le sous-dimensionnement du dispositif d’assainissement de la maison principale et que le défaut de raccordement du réseau du logement annexe de l’ensemble immobilier constituent un vice caché connu de la venderesse

-condamne Mme [L] [H], épouse [X] à payer aux époux [T] les sommes de

.37 450,87 (35 984,46 + 1466,41) euros au titre de restitution partielle du prix .4000 euros au titre du préjudice de jouissance

.1000 euros au titre du préjudice personnel

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes

-condamne Mme [L] [H] épouse [X] aux dépens de première instance et d’appel incluant les frais de référé et d’expertise judiciaire

-condamne Mme [H] à payer aux époux [T] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

 

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