4 mai 2023
Cour d’appel de Douai
RG n°
21/02125

CHAMBRE 1 SECTION 1

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 04/05/2023

****

N° de MINUTE :

N° RG 21/02125 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TR6N

Jugement (N° 19/08185) rendu le 25 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [V] [U]

et

Madame [K] [G]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par Me Laurent Calonne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [X] [Y]

né le 28 juillet 1955 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Me Emilie Guillemant, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

S.A.S. Square Habitat Nord de France

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Me Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 02 février 2023 tenue par Céline Miller magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 mai 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 janvier 2023

****

Par acte sous seing privé du 16 mars 2019 conclu avec le concours de la SAS Square Habitat, M. [X] [Y] a vendu à M. [V] [U] et Mme [K] [G] un immeuble situé [Adresse 3] à Lecluse au prix de 351 000 euros sous condition suspensive d’obtention pour le 30 avril 2019 d’un ou plusieurs prêts d’un montant de 278 000 euros, d’une durée minimale de 25 années, productif d’un taux d’intérêt au taux nominal, hors assurance, de 4% au maximum.

La vente devait être réitérée par devant notaire au plus tard le 17 juin 2019.

Par un nouvel acte sous seing privé du 6 mai 2019, les parties ont conclu un avenant prolongeant la durée de la condition suspensive jusqu’au 27 mai 2019. Enfin, par un troisième acte, non daté, les parties ont conclu un autre avenant prolongeant la durée de la condition suspensive jusqu’au 17 juin 2019 ainsi que le délai pour la réitération authentique jusqu’au 17 juillet 2019.

Ayant été rendue destinataire d’une attestation de refus de prêt émanant de la S.A. Crédit du Nord, la société Square Habitat a protesté de l’irrecevabilité de ce document en raison d’un défaut de précision sur le montant, la durée et le taux du prêt sollicité. Par un autre courrier du 2 juillet 2019, elle a réclamé le paiement au vendeur du montant de la clause pénale. Puis, par courrier du 7 octobre 2019, elle a mis en demeure les acquéreurs de lui payer une indemnité.

Par acte d’huissier en date du 7 novembre 2019, la société Square Habitat a fait assigner M. [U] et Mme [G] afin d’obtenir la réparation de la perte de sa commission. M. [X] [Y] est intervenu volontairement à l’instance.

Par jugement en date du 25 mars 2021, le tribunal judiciaire de Lille a condamné M. [U] et Mme [G] :

– in solidum à payer à la SAS Square Habitat la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts ;

– solidairement à payer à M.[Y] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale réduite ;

– in solidum à payer à la SAS Square Habitat la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– in solidum à payer à M. [Y] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– in solidum à supporter les dépens de l’instance et autorisé Maitre Karl Vandamme et Maitre Emilie Guillemant à recouvrer directement les dépens dont chacun aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

et a ordonné l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions.

Moyens

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité contractuelle des acquéreurs à l’égard du vendeur

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

L’article 1193 dudit code dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 1194 ajoute qu’ils obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

En vertu de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-5 précise que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Par ailleurs, aux termes de l’article L131-41 du code de la consommation, inclu dans le chapitre relatif aux crédits immobiliers de ce code, lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

***

En l’espèce, le contrat de vente sous seing privé en date du 16 mars 2019, signé entre M. [Y] en qualité de vendeur et M. [U] et Mme [G] en qualité d’acquéreurs, a été conclu sous la condition suspensive suivante :

‘De convention expresse entre les parties, il est convenu la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Pour satisfaire aux prescriptions de l’article 16 de la Loi n°79-596 du 13 juillet 1979, il est ici indiqué que le prix de la présente vente sera payé à l’aide d’un ou de plusieurs prêts qui ne sont pas encore obtenus par l’acquéreur ; en conséquence, le présent compromis de vente se trouve soumis à la condition suspensive instaurée par l’article 17 de la loi susvisée.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu :

– qu’elle sera réalisée par l’obtention d’un ou plusieurs prêts fournissant ensemble au moins la somme de 278 000 euros, comportant chacun une durée minimale de 25 années, et productif d’intérêt au taux nominal, hors assurance, de 4% au maximum ;

– que ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus quand une ou plusieurs offres auront été remises à l’acquéreur dans les conditions prévues ci-dessus ;

– que l’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard le 30 avril 2019, passé ce délai, et sauf prorogation faite sur demande expresse de l’acquéreur, formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur, la présente vente sera considérée comme nulle et non avenue.

L’acquéreur devra justifier du dépôt de sa demande de prêt auprès d’une banque ou d’un organisme assimilé dans les dix jours suivant la signature de la présente vente au vendeur.’

M. [Y] reproche tout d’abord aux acquéreurs de ne pas avoir déposé de demande de prêt et de ne pas en avoir justifié dans le délai de dix jours de la signature du compromis.

Cependant, il est admis par la jurisprudence que les dispositions d’ordre public de l’article L131-41 du code de la consommation précité, anciennement L312-16 du même code, issu de la codification de l’article 17 de la loi n°79-596 du 13 juillet 1979 auquel il est fait référence dans la condition suspensive contractuelle, interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un délai de dix jours, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences du texte.

Il ne saurait donc être tiré grief de l’absence de justification par les acquéreurs du dépôt de leur demande de prêt dans le délai de dix jours de la signature du compromis.

Cependant, il appartient aux acquéreurs de démontrer qu’ils ont accompli toutes diligences utiles pour obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles dans le délai contractuel initialement fixé au 30 avril 2019, puis conventionnement repoussé par les parties au 27 mai 2019 par avenant du 6 mai 2019 et enfin, au 17 juin 2019 par avenant non daté dont les parties s’accordent pour dire qu’il a été conclu le 27 mai 2019.

A cet égard, Mme [G] et M. [U] produisent une attestation du Crédit agricole Nord de France en date du 13 mars 2020 qui énonce qu’ils ont déposé leur demande de financement pour l’acquisition d’une résidence principale à [Localité 8], le 18 mars 2019.

L’issue de cette démarche n’est cependant pas connue, pas plus que les caractéristiques du prêt sollicité par les acquéreurs.

Arguant que c’est en raison de l’absence de réponse du Crédit agricole qu’ils ont sollicité les prorogations successives du délai d’obtention du prêt stipulé à la condition suspensive et qu’ils ont été contraints de solliciter une nouvelle banque, en l’occurrence le Crédit du Nord, Mme [G] et M. [U] produisent deux attestations de refus de prêt de cette dernière.

La première de ces attestations, en date du 6 juin 2019, est rédigée dans des termes trop généraux pour permettre d’établir que les acquéreurs ont satisfait à leur obligation de diligences, ne précisant ni le montant du prêt sollicité, ni sa durée, ni enfin le taux d’intérêt.

Cette attestation a manifestement été envoyée à l’agent immobilier Square habitat, titulaire d’un mandat de vente de M. [Y], puisque cet agent a répondu à M. [U] et Mme [G], par courrier recommandé du 21 juin 2019, en leur indiquant que ce document était irrecevable dans la mesure où il ne comportait ni le montant, ni la durée, ni le taux demandé pour le prêt.

M. [U] et Mme [G] produisent une deuxième attestation du Crédit du Nord, en date du 20 juin 2019, aux termes de laquelle il leur est indiqué une absence d’issue favorable pour leur demande de prêt en date du 28 mai 2019, portant sur un montant de 278 000 euros, d’une durée de 300 mois, au taux nominal hors assurance de 1,70%, en vue de l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 8].

Les acquéreurs justifient avoir envoyé cette attestation à l’établissement douaisien de Square habitat, en charge de leur vente, par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 24 juin 2019 à 9h55.

Si Square Habitat prétend que cet envoi ne comportait que la première attestation du 6 juin 2019, cette allégation ne concorde pas avec le fait que l’agence y avait déjà répondu par courrier du 21 juin et que les acquéreurs ont postérieurement fait un nouvel envoi.

En outre, il résulte d’un mail de M. [R], agent immobilier de Square habitat chargé de la vente, adressé à M. [Y] le 15 juin 2019, que celui-ci lui communique le courrier de refus de prêt du Crédit du Nord, ajoutant ‘j’ai bien fait part à M. [U] que ce courrier n’est pas valable à 100% car il n’y a ni mentionné la durée ni le montant et il m’a juste répondu qu’il allait recevoir un refus de prêt en bonne et due forme de la part du Crédit agricole.’ Cet élément tend donc à confirmer que, conscients de l’insuffisance de la première attestation, les acquéreurs ont fait les démarches auprès de la banque pour en obtenir une nouvelle.

Contrairement à ce qui a été indiqué par le premier juge, il ne saurait être reproché aux acquéreurs d’avoir déposé une nouvelle demande de prêt auprès d’un nouvel établissement bancaire le 28 mai 2019, soit le lendemain de l’avenant contractuel n°2 ayant repoussé le délai d’obtention du prêt pour la réalisation de la condition suspensive au 17 juin 2019, aucune stipulation contractuelle ne leur imposant de limiter leurs démarches à une seule banque, ni ne leur interdisant d’en démarcher une nouvelle dès lors que les démarches auprès de la première n’aboutissaient pas.

Il résulte de ce qui précède que M. [U] et Mme [G] justifient avoir sollicité au moins un prêt conforme aux stipulations contractuelles, de manière suffisamment diligente pour obtenir une décision de refus de prêt dans le délai prorogé de la condition suspensive.

Dès lors, il ne saurait leur être reproché un défaut de diligences dans leurs obligations contractuelles et il n’y a pas lieu de faire application de la clause pénale prévue au contrat.

La décision entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle les a condamnés au paiement de la somme de 20’000 euros au titre de la clause pénale et statuant à nouveau, M. [Y] sera débouté de sa demande indemnitaire sur le fondement de cette clause.

Sur la responsabilité délictuelle des acquéreurs à l’égard de l’agent immobilier

Aux termes de l’article 1199 du code civil, dans sa rédaction applicable aux relations entre les parties, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

Cependant, l’article 1240 du code civil, tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il s’ensuit que le manquement par un contractant à une obligations contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage, indemnisable sur le fondement de l’article 1240 précité.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent qu’il n’est pas caractérisé de manquement fautif de M. [U] et Mme [G] à leur obligation de diligence dans le cadre de la vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt conclue avec M. [Y].

Dès lors, ceux-ci ne peuvent être tenus pour responsables de la non-réitération authentique de la vente et, par voie de conséquence, de la perte par l’agent immobilier de son droit à rémunération, celui-ci étant conditionné par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 à la réalisation effective de la vente.

La décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné M. [U] et Mme [G] à payer à la société Square Habitat la somme de 4 000 euros en réparation de sa perte de chance d’obtenir sa rémunération et, statuant à nouveau, celle-ci sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

M. [X] [Y] et la Sasu Square habitat seront tenus in solidum aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer à M. [U] et Mme [G] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [X] [Y] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [V] [U] et Mme [K] [G] ;

Déboute la Sasu Square habitat de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [V] [U] et Mme [K] [G] ;

Condamne in solidum M. [X] [Y] et la Sasu Square habitat aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Les condamne in solidum à payer à M. [U] et Mme [G] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les déboute de leurs demandes respectives à ce titre.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Bruno Poupet

 

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